낚시하는 개발자

가. 하자의 문제

  일반적으로 건축에 있어서의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 처짐 , 비틀림, 들뜸, 파손, 붕괴, 누수, 누출 또는 접지불량 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말한다. 즉 설계도면대로 지어지긴 하였으나 끝마무리가 제대로 이루어지지 않거나 완공후 고장 또는 파손된 것을 의미한다.

  하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의 경우도 포함시킨다. 예를 들어 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고시보다 작게 분양하는 것, 설계도면과 부관사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 것, 선택사항(옵션)품목 설치비 과다징수 및 모델하우스 제품과 상이한 것 등도 포함하는 것이다.

나. 하자의 유형

(1) 세대 내의 하자 및 공동구의 하자점검

* 대표적 하자유형은
1) 방수공사 부실에 따른 누수현상
2) 방열, 방음공사 부실-열손실, 소음공해
3) 하수구 배관 부실
* 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에관하여
  이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 누수발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.
* 아파트 조경책(울타리) 미설치의 하자여부 - 설계도면 참조

(2) 아파트면적에 관하여

  아파트 면적을 나타내는 기준은 평형, 공급면적, 계약면적, 공부상면적 등 다양하게 불리나 가장 중요한 것은 '전용면적'이다.
  주택공급에 관한 규칙 제9조(입주자 모집 공고)에서는 아파트면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분하여 표시하도록 정하고 있다.
  전용면적은 해당 세대가 독립적으로 사용하는, 외부와 차단된 공간이다. 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적이다.
  공용면적은 계단과 엘리베이터 등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다. 소외 '평형'은 공용면적을 포함한 개념으로 사용됨.
  발코니는 모두 서비스공간으로 공급면적에 포함되지 아니한다. 또한 지하주차장 건축비용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 산입하지 아니하고 별도로 표시하도록 되어 있다.

** 전용면적 60㎡(18.2평)의 아파트는 공용면적을 합쳐 23평 정도가 될 것이나 업체에 따라서는 발코니등의 면적까지 합쳐서 27평까지 표시하곤 한다. 결국 아파트를 분양 받거나 구입할 때 '평형'에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.**

  실제 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집 공고를 확인하고, 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장을 열람하면 된다.
  또한 오래된 아파트를 구입할 경우에는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부 등에서 가구당 대지면적은 전체 단지면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.

** 주택건설촉진법 시행규칙 제17조 2항 2호에 의하면, 전용면적은 건축법시행령 제119조 1항 3호 소정의 '바닥면적'을 기준으로 하되, 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분의 면적은 공용면적으로한다.
  집합건물법에 의하여 공용면적(공용부분)은 각 세대별로 분배한다.(구분소유자 전원의 공유에 속함). **  
  
 
 
 
다. 하자발생의 원인

  아파트 하자가 발생하는 원인은 건축공학상의 기술부족이 문제될 수도 있으나 여기서는 논외로 하고(사실상 건축 기술의 부족으로 하자가 발생하는 일은 거의 없다.), 주로 사회구조적인 문제에 초점을 맞추어서 그 원인을 따져 보도록 한다.

(1) 구조적 문제점 - 건설업 구조의 문제와 이를 감독해야 할 행정관청의 직무태만

  우리나라 건설업자중에는 일부이지만 거의 투기적 목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있기 때문에 아파트에 발생하는 하자에대해서는 전혀 신경을 쓰지 않는 사람도 있다. 그리고 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내고 낮은 가격으로 재하도급을 주는 악순환이 계속되어 심한 경우에는 5차례나 재하도급 되는 경우도 있으므로 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 공기를 무리하게 단축시켜서 공사를 하여야 이익을 볼 수 있기 때문에 부실공사가 공공연히 행하여진다.
  또 주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 충실하게 만드는데 그다지 신경을 쓰지 않고 미리 선금을 받고 공사를 하기 때문에 마감공사를 적당히 하는 경향이 잇다. 주민의 편리를 고려하기보다는 경비 절감을 위해 형식적인 설계와 시공을 많이 하는 경향 등으로 인해 많은 하자가 발생하고 있다.
  경비를 줄이기 위한 구체적 방법으로 시멘트, 모래, 자갈의 배합 비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는 경우도 있으며, 콘크리트 양생기간을 줄여 가면서 공사하는 등 원천적으로 부실한 공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.
  이를 감독하고 시정할 위치에 있는 행정기관도 아파트하자의 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 그래서 주민들이 시청이나 구청에 가서 관련자료를 요구할 때에 대부분 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자 문제로 진정을 하면 관계규정 등을 검토하여 업자에게 시정지시를 할 것임에도 주민들만 일방적으로 설득하는 경우가 많고 집단적인 문제를 일으키기 전까지는 소극적인 태도를 보이는 경향이 있다.
  또 사업승인서와 준공검사필증 발급 시에도 정확한 실사 없이 대충 발급해 줘 버리는 경우가 있다.

(2) 주민측의 문제

  주택에 관한 문제는 건축공학, 법률에 관련된 복잡한 사정이 많으므로 하자가 발생하고 이에 대해 불만이 있다 하더라도 전문적인 건축공학을 공부하지 않으면 하자를 발견할 수 없는 경우가 많으므로 이를 찾으려고 노력하지 않고 그냥 넘어가는 경향이 있다. 단순히 재산을 증식할 목적으로 아파트를 구입하는 사람이나 전세들어 사는 사람들은 내집이라는 인식이 없으므로 하자문제는 그냥 접어 두는 경향도 있다.

라. 하자의 규제

(1) 부실공사는 주택건설촉진법 제33조 5에서 규제한다. 즉 20세대이상의 공동주택(또는 1만 제곱미터 이상 대지조성)을 사업승인 받아 건축할 경우, 동 '주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 적합하게 시공하여야 한다.'고 정하고 있다.
  만일 건축허가를 받기 위하여 허가신청서에 첨부한 설계도면 기타시방서대로 시공하지 아니하고 시공상 편의와 시공원가 절감을 위해 설계도면과 상이한 방법이나 상이한 자재를 사용하여 시공하는 경우 위 법에 위반된다. 그 처벌은 동법 제 52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 해당된다.

(2) 건물 기능상의 하자에 관하여는 주택건설촉진법 제38조 14항에서 규제하고 있다. 즉 동조항은 사업주체 또는 건축주는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였다. 이는 당초 설계도면대로 시공하였으나 시공상의 문제로 기능이 잘못된 것을 지칭한다.
  위 조항을 위반하여 하자를 보수하지 아니한 사업주체는 동법 제52조의 3 제1항에서 정한 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다. 또한 위 38조는 뒤에서 살펴볼 공동주택관리령에 의한 하자보수규정들의 근거가 되기도 한다.

마. 입주시 하자 관련 유의 사항

(1) 건설교통부는 민원방지를 위하여 아파트 준공검사전에 입주자가 미리 방문하여 직접 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하고 있다. 이때 시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자여부를 면밀히 확인할 것.

(2) 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있어서도 이는 불공정 약관 조항으로서 무효이다.

(3) 발코니 등 소위 서비스면적은 아파트값산정에서 제외된다.

(4) 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담하므로 계량기를 사전 확인한다.

(5) 목재문의 뒤틀림은 대부분 건조가 제대로 되지 아니하였거나 질이 나쁜 목재를 사용하였기 때문에 생긴 것이므로, 대패로 깍는 등 임시방편으로 보수될 수 있는 것이 아니어서 문 자체의 교체를 요구하여야 한다.

(6) 지하실의 평당가격은 아파트 평당가격과 달라서 실비를 받도록 되어 있으니 확인한다.

(7) 도로 보수비용은 시공시 1km당 10억 정도의 거액이 소요되므로 설계도면으로 아스팔트, 기층, 보조기층, 동상방지층 등의 두께를 확인한다.

  2. 공동주택관리령에 의한 하자보수
 

 가. 하자보수기간

  공동주택등에 관한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년이상, 그외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하였으나(공동주택관리령 제16조의 1), 1994년 초 주택건설촉진법의 개정과 이에 따른 공동주택관리령의 개정으로 공동주택 내력구조부의 하자보수기간은 10년 또는 5년으로 연장되었다(관리령 16조 2)

 나. 하자보수청구절차

  (1)하자보수의무자 - 사업주체와 시공자의 책임
  사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 위 법에 의한 공동주택관리령에 의하여 하자보수책임이 있다. 주택건설촉진법 제3조 5호에서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지개발공사 및 제6조에 의하여 등록한 주택건설업자 또는 대지조성사업자등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자라고 정하고 있다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족하여 새로운 시공자를 선택하여 시공을 맡기는 것이 일반적이다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함하는 것이라고 해석해야 한다 (명문의 규정을 보완할 필요가 있음). 특히 주택조합이 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업 주체가 된다(주택건설촉진법 제44조 3항).

  (2) 하자보수 요구
  하자보수기간 내에 하자가 발생한 때에는 입주자 대표회의(입주자 대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자를, 입주자 대표회의로부터 관리권을 위임받은 관리주체가 따로 있는 경우는 그 관리 주체를 말함)는 사업주체에 대해 하자의 보수를 요구할 수 있다. 사업주체는 지체 없이 이에 응하여 3일 이내 이를 보수하거나 보수일정을 입주자대표회의에 통보하여야 한다(공동주택관리령 제16조 2항).

  ** 이 경우 입주자 대표회의는 사업주체 측에서 나중에 두말할 수 없도록 내용증명우편으로 하자보수요구를 하는 것이 좋다 **

  (3) 사용검사권자의 하자보수 명령
  사업주체가 입주자대표회의의 하자보수 요구에도 불구하고 이를 이행하지 아니하면 입주자 대표회의는 이를 사용검사권자(시장, 구청장)에게 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자가 발생했는지 여부를 조사하여 하자가 있음이 판명된 때에는 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하여야 한다. 또한 하자가 아닌 것으로 판명된 때에는 입주자 대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다(령 6조 3항). 입주자대표회의가 하자보수 불이행사실을 사용검사권자에게 통보할 때에는, 이미 사업주체에게 하자보수를 요구한 내용을 명백하게 기재하여 하자보수명령을 할 것을 촉구하는 내용을 통보하는 것이다. 사용검사권자의 조사결과에 대하여 이의가 있는 사업주체 또는 입주자대표회의는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체, 기술사법에 의하여 기술사사무소 개설 등록을 한 기술사 또는 건축사의 조사의견서를 첨부하여 사용검사권자에게 재조사를 요구할 수 있다(령 6조 4항). 위와 같이 공동주택관리령에서는 하자여부의 판정을 사용검사권자가 행하도록 하고 있는데 이는 여러 사람의 이해가 걸린 문제이므로 전문지식을 같춘 공무원에 의해 행해져야 한다는 의미이다. 하지만 사용검사권자의 하자여부판정은 종국적인 효력을 가진 것은 아니므로 만약 사용검사권자가 하자가 없다고 판정했다고 하더라도 아파트 주민들은 소송으로 하자여부를 판단 받아 손해배상을 받을 수 있음은 물론이다.

  (4)하자보수명령 위반의 효과

    1) 하자보수보증금 사용권
  입주자대표회의는 사용검사권자로부터 명을 받은 사업주체가 정해진 기간 내에 이를 이행하지 아니하거나, 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획(위 령 16조 2항)을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자 대표회는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다(령 16조 5항).
  
 
 
 
   2) 사업주체의 처벌
  이점에 관하여는 뒤에서 살펴볼 형사책임 부분 참조

   3) 사업주체 등록말소, 영업정지
  주택건설촉진법에서는 등록업자가 공사시공 상의 하자로 공중에게 위해를 끼치거나 입주자에게 재산상 손해를 일으킨 때에는 건설교통부장관이 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다.

   4) 기타 감리자에 의한 감독, 위법사항에 대한 명령권이 있으나 이는 현재까지는 별 실효성이 없는 제도이다.

  (5) 하자보수의 종료
  사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료한 경우에는 사용검사권자에게 하자 보수의 종료사실 및 하자보수 기간의 만료사실을 통보하여야 하며, 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무 및 하자보수의 완료 여부와 하자보수기간의 만료사실등을 조사하여 입주자 대표회의에 통보하여야 하고, 입주자 대표회의는 사용검사권자로부터 하자보수의 종료사실을 통보 받은 때에는 하자보수보증금을 사업주체에게 반환하여야 한다(령 제18조 1,2항). 다만 입주자대표회의는 사용검사권자로부터 위 하자보수종료의 통보를 받고 사용검가권자의 조사에 이의가 있을 때에는 재조사를 요구할 수 있다(령 18조 3항). 결국 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다(령 18조 7항).

 다. 하자보수보증금

  공동주택등을 건설하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비하여 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치해 놓는 것을 하자보수보증금이라 한다. 즉 공동 주택을 건설.공급하는 자는 사용 검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 제출하여야 한다(령 17조 1항).

  (1)명의변경
  사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치 명의를 당해 입주자대표 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 동안 하자보수보증금을 예치하여야 한다(령 17조 2항).

  (2) 액 수
  하자보수보증금의 액수에 관해서는 공동주택관리령 제16조 3항에 법정되어 있다. 즉, 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분지 3, 대지조성을 하지 아니하고 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업 계획서에 기재한 당해공동주택등의 총공사비에서 대지가경을 뺀 금액의 100분지 3 등으로 규정해 놓고 있다.

  (3) 분당 신도시 한양아파트 입주민들은 하자보수보증금을 찾아서 직접 보수하기 위해 하자보수보증서를 발행한 건설공제조합에 보증금 33억5천만원을 청구한 적이 있다. 그러나 공제조합은 하자보수보증금을 정당한 이유 없이 지급 거절하면서 그 이유는 동 조합이 하자보수보증서를 발급하긴 하지만 단 한번도 하자보수보증금을 내준 적이 없다는 것이었다. 결국 입주민들은 1994. 12. 28.경 서울민사지방법원에 소송을 제기했다.

  (4) 일부 세대 미분양시 하자보수보증금을 청구할 수 있는가 공동주택의 입주자는 미분양 세대와 상관없이 하자보수 청구가 가능하다.
  3. 부실공사와 민사상의 손해배상청구
 

  하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 필요가 있다.

 가. 청구원인 검토

  ① 매도인의 하자담보책임 --6개월 시요 문제
  ② 불법행위 책임-- 3년 단기시효 문제
  ③ 채무불이행책임 --일반론
  ④ 공동주택관리령의 하자보수 -- 3년내, 기간종료 시점
  ⑤ 집합건물등법률상 책임 -- 수급인의 책임 준용

 나. 손해발생 근거

  (1) 일반 기준
  분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그등을 들 수 있다.

 ** 실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 기공된 경우에는 면적차이를 배상 청구하기는 어려울 듯?

  (2) 설계도면

  *1  부산 우성베스토피아 아파트사건 (부산지법 1994. 11. 11 손해배상 인용판결)
  -- 지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(738가구)의 손해배상을 인정한 것이다. 1989. 2. 8.경 사용검사를 받은 후 5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하니 하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다 (동아일보 1994. 11. 12자).

  *2  덕산아파트 건, 설계도면에는 홈오토메이션(CCTV, 카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장. -- 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.

  *3  특히 입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우
  1994. 11. 28. 경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설계도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게 행정정보공개 운영지침에 근거하여 당해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상 목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정하였다.

  (3) 계약서
  계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상 마땅
  서울민사지법 합의 16부 (재판장 박효열부장판사)는 27일 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지면적만큼 토지대금을 돌려 달라며 아파트를 분양한 군인공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억여원을 지급하라"고 원고승소 판결했다. 재판부는 "피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물 면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양받은 공유대지 지분면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다"며 피고는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.(한국일보 1995. 1. 28.자)

  (4)분양공고
  서울고법 민사11부 1994.10. 11. 판결, 상계동 주공12단지아파트 입주자 738명, 수요자들은 실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.

  (5) 모델하우스(견본주택)
  청주지방법원 민사3부 1994. 11. 18. 청주 수정아파트사건, 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모텔하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결한 것이다.

  ** 모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.

 다. 배상청구의 시효

  (1) 공동주택관리령 제16조 제1항 -- 사용검사일로부터 최장 3년.
  다만 하자보수기간 종료 이후에도 요건을 갖춘 사용검사권자의 통보가 없다면 책임은 존속한다. 즉 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다.

  (2) 민법 766조 불법행위 손배책임 -- 안지 3년, 있은 지 10년

  (3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 92 -- 동조항은 '1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임'을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 667 내지 671조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간, 목적물이 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유산한 재료로 조성된 것은 10년간 하자담보책임이 있다.
  
 
 
 라. 선택사양 문제

  *1  부산고법 1994. 7. 8. 창포경납아파트 사건, 사양품목대 상당금 청구. 시공회사는 아파트 분양계약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플레트 분양계약서 등에 승인분양가격과 선택사양 품목대금을 구분 기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선책하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법 등을 명백히 고지하여 아파트공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정한 법률행위에 해당한다고 판시하였다.

  *2  서울지법 동부지원 민사5부 1994. 8. 8.판결, 광주시 미라보 3차아프트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 휠씬 떨어지는 장식장.신발장 등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결하였다.

  *3  1995.부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격, 재료 등을 명기한 내역서를 분양계약서에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다.

  *4  국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다 (주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석).

 마. 기타 손해

  *1  사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불 -- 손해배상 가능하다.

  *2  전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구--가능하나 금액 입증 곤란할 것임.

  *3  입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우-- 손해배상 가능하다.
  또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양개금 잔금에서 공제하도록 정함. 사업자가 입주예정 일자를 단순히 예정월로만 밝힌 경우, 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨. 허나 사업주체는 보통 준공전 사전 입주시킨다.

  *4  인천지법 민사6부 1994. 2.22. 판결, 인천 한국아파트 식수오염사고에 대하여 시공회사가 130세대에 대하여 6억9천2백만원을 배상하라는 취지. 수돗물에서 심한 악취와 오물찌꺼기가 석여 나와 식수는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시.

  *5  서울남부지원 민사3부 1994. 2. 23. 판결, 인천 경남아파트 일조권 침해 배상건, 입주민 269명에게 100만원에서 850만원까지 도합 12억5천만원 배상판결. 기공회사가 건축법상 아파트의 동간 거리  및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해배상. 인접건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에는 사회공동생활상 참아 주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법언은 일조권이 구체적으로 어느정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다.(대법원 제3부, 1989. 5. 9. 판결 88다카4697)

 바. 임대아파트의 경우

  *1  송현 주공2단지 아파트, 주공에서 1985.말경 5년간 임대주택으로 입주시킴. 1991. 3.분양되어 입주자대표회의에 관리전환 인수인계. 분양당시의 시가 가격평가에 의하여 분양하였다. 이때 주공은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의해 "분양한 날로부터" 하자담보책임이 있다고 보아야 한다.

  *2  임대주책의 경우-- 임대기간 중에는 분래 임대인이 하자보수책임을 진다.
  4. 부실공사와 그에 대한 형사책임문제
 

 가. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

  사업주체등은 개별적인 건축법규 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가 받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다(건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조등)
또한 부실시공에 대하여 배임죄 (중도금등 받아서 타인의 사무를 처리하는 자), 부당이득죄(입주자가 당첨된 분양권 상실을 걱정하는 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취한점) 구성요건 해당여부 의심할 수 있다.
  ** 주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수  있도록 하고 있다(법 52조).
또한 위법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다. 더욱이 위 부실공사의 경우 특히 하자보수책임기간 내에 제38조 16항에 의한 주택의 내력구조부(기초, 기둥내력벽 등)에 중대한 하자를 발생시킨 경우에는 5년이하의 징역 또는 5,000만원이하의 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다.

  * 건축법 제 10조(허가, 신고사항의 변경)
  1항--건축주는 제8조 또는 제 9조의 규정에 의하여 허가를 받았거나 신고를 한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 변경하기전에 시장 군수 구청장의 허가를 받거나 시장 군수 구청장에게 신고하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경에 대하여는 그러하지 아니하다.

  2항--제1항 본문의 규정으ㅔ 의한 허가 또는 신고사항중 대통령령이 정하는 사항의 변경에 대하여는 제 18조의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에 시장 군수 구청장에게 일괄하여 신고할 수 있다.(대통령령--변경되는 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우, 변경되는 부분의 높이가 0.5미터 이하인 경우, 변경되는 부분의 위치가 1미터 이하인 경우--사후 일괄 신고의 대상이 됨)

  * 건축법 제 21조 (건축물의 공사감리)
  1항--건축주는 이 법의 규정에 의하여 허가, 협의 또는 승인을 얻어야 하는 건축물중 대통령령이 정하는 규모이상의 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여야 한다.

  2항--제1항 규정에 의한 공사감리자중 대통령이 정하는 규모 이상의 건축물에 대하여 공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며 건축주 및 공사 시공자가 이에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 한다.

  4항-- 건축주 및 공사시공자는 제1항의 규정에 위반하여 공사감리자를 지정하지 아니하거나 제2항의 규정에 의하여 공사감리자로부터 시정 통지를 받은 경우에는 당해 건축물의 공사를 하여서는 아니된다.

  6항--제1항의 규정에 의한 공사감리자의 공사감리의 방법 및 범위에 관하여는 대동령령으로 정한다.(건축사에 관한 법령이 정하는 바에 의한다.)

  * 건축법 벌칙규정
  제79조--2년 이하의 징역, 1천만원 이하의 벌금
  제2호--제10조, 제21조, 제1항, 제3항, 제4항의 규정에 위반한 건축주 및 공사시공자.
  제80조--200만원 이하의 벌금
  제2호--제 21조 제 2항 또는 제 23조 제 2항에 의한 보고를 하지 아니하거나 허위보고를 한자.
  제81조--양벌규정
  법인의 대표자,법인이나 개인의 대리인, 사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제 78조 내지 제 80조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당조의 벌금형을 과한다.

 나. 공사감리자의 책임

  공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고, 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며, 건축주 및 공사 시공자가 아에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제80조, 제21조 제2항 등)

  ** 위 주택건설촉진법 제52조 소정의 부실감리 및 제50조의 2 규정을 위반한 경우에는 징역이나 벌금형에 해당됨.

  * 건축사법 제20조 (업무상의 성실등 의무)
  1항--건축사는 성실히 업무를 수행하여야 하며 건축물의 미관, 기능 및 구조상 지장이 없도록 설계하고 건축물의 질의 향상에 노력하여야 한다.

  2항--건축사는 공사감리를 함에 있어서 공사가 설계도 대로 실시되고 있지 아니하다고 인정할 때에는 즉시 그 공사 시공자에게 주의를 주어야 하며 공사 시공자가 그 주의에 따르지 아니할 때에는 그 뜻을 건축주에게 보고하여야 한다.

  3항--건축사는 공사감리를 종료한 때에는 그 결과를 지체없이 서면으로 건축주에게 보고하여야 한다.

  * 건축사법 제 23조의 2 (검사사무의 대행등)
  3항--건설교통부 장관은 대통령령이 정하는 바에 의하여 제 23조의 규정에 의하여 건축사사무소를 등록한 자에게 건축시행에 필요한 조사 및 검사업무등을 행하게 할 수 있다.

  4항--건설부 장관은 제3항의 규정에 의한 조사 및 검사업무등을 행하게 하는 경우 동일한 대상 건축물에 관하여 설계를 하고 그에 대한 건축 허가를 위한 조사업무를 대행할 자와 공사감리를 하고 다해 건축물의 준공을 위한 조사 및 검사 업무를 대행할 자를 각 각 달리 정할 수 있다.
  
 
 
 
  * 건축사법 벌칙 제39조--1년 이하의 징역 500만원 이하의 벌금
  7호--제 23조의 2의 규정에 의하여 조사 및 조사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 하거나 업무수행과 관련하여 부당한 금품을 수수, 요구, 약속한때 또는 제 3자에게 부당한 금품을 제공하게 하거나 제공을 요구 또는 약속한 때

  ** 1995.부터 설계감리제 시행 계획 중.

 다. 공무원

  공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 지기무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실.불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것임.

  * 형법 제 122조 (직무유기)
  공무원이 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부하거나 그 직무를 유기한 때에는 1년 이하의 징역이나 금고 또는 3년 이하의 자격정지에 처한다.

  * 건축법 제 23조 (현장조사, 검사 및 확인업무)
  1항--시장 군수 구청장은 이 법의 규정에 의한 현장조사 검사 및 확인업무에 대하여 대통령이 정하는 바에 의하여 건축사법에 의한 건축사무소를 등록한 자로 하여금 이를 대행하게 할 수 있다. (4층 이하로서 연면적이 2천 제곱미터 미만인 건축물)--따라서 대통령령이 정한 대행 사유 외에는 공무원이 반드시 현장조사를 하여야 함. 이것은 공무원의 직무유기의 법적근거가 됨.

  * 기타 뇌물죄 여부

  5. 기타 대응방안
 

 가. 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법

  1994. 9. 29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트입주자들을 대상으로 한 조사 결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례 많다고 한다. 아파트입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 보호원에서 사실조사등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

 나. 공정거래위원회 제소

  공정거래위원회는 1994. 12.22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정상하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다.