안전 방충망 안전할까?
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2014. 11. 25. 13:23
[스크랩] 아파트 입주시 주의사항, 체크리스트 정리
2013. 10. 16. 12:33
( 출처 : 닥터아파트/ 최근 법령개정 등을 반영하지 못한 구버전의 내용이 있을 수 있습니다^^ )
① 하자보수의무자
: 사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체
대한주택공사 한국토지개발공사 및 주택건설 사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운
시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을
건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.
첫째가 보통 처음 아파트분양계약을 체결하는 모델하우스에서 소위, "건설업체
지정"의 1개 발코니새시 설치업체와 계약을 체결하는 형태.
■ 입주신청 ■ ①입주신청서 제출 ①입주증 수령 및 열쇠인수 (본인 주민등록증, 도장지참) ①하자 및 불편사항 신고 (당사 A/S반 또는
관리사무소)
1. 이사할 날은 미리 정하고 예약한다. 아파트 입주 시기가 되면 회사로부터 입주 안내문을 받는다. 입주는 기존 이사와는 달리
분양받은 새아파트로 이사하는 것이므로 이사날을 보다 중요시하는 경향이 있다. 흔히 손 없는 날을 택일하는데 음력 9일, 0일로 끝나는
날을 이사하기 좋은 날이라 칭한다. 주말의 손 없는 날은 이사하려는 사람이 많으므로 이사업체 역시 적어도 한달 전에 미리 예약하여야 원하는 날에
이사할 수 있다. 그러나 손 없는 날이나 주말 이사가 아닌 경우 이사 비용을 할인해 주는 경우가 많으므로 평일을 이용해 알뜰하게 이사를
할수 있다. 요즘은 대부분 포장이사를 하는데 업체에
따라 가격 차이가 나므로 3곳 이상 견적을 받아 가격과 서비스, 사고발생시의 보상 조건 등을 꼼꼼히 비교하여 선택하는게 좋다.
이사견적은
무료 서비스로 받아 볼 수 있으며 견적을 받을 때 주의할 사항은 이사할 때 버리고 갈 가구나 붙박이장, 에어콘등 전문업체에 맡겨야 할 품목은
반드시 제외시켜 견적을 받도록 한다. 또 사다리를 사용할 경우 층에 따라 별도 비용이 추가되므로 사다리 사용여부를 미리 결정해 두는게
좋다. 이사 후 전에 살던 아파트의 관리비를
자동이체한 경우 전출입시 정산한 관리비나 각종 공과금이 또다시 빠져나가 난감해하는 경우가 있다. 자동이체의 경우 두 달 전에 자동이체 해지신청을
해야만 그 달에 해지가 된다. 이 사실을 모를 경우 전에 살던 아파트를 찾아가 거주자에게 돌려 받아야 하는 번거로움이 있게 되므로
유의한다. 이사하는 날은 여러모로 바쁘고 분주하다. 좀더
빠르게 집정리를 하고 싶다면 분양 받을 때 받은 아파트 카다로그 평면도를 활용하여 가구배치와 물건의 수납위치를 적어 포장 이사업체에 건네주면
이사날 짐정리가 훨씬 수월해진다. 또 새로 구입해야할 가구와 가전제품 등도 체크하여 가구배치계획에 반영하면 여러차례 가구를 옮기거나 수납을
재정리 해야하는 번거로룸을 줄일 수 있다. 카드대금, 전화요금, 정기간행물
등의 우편물 주소변경은 각 항목별로 리스트를 작성하여 한달 전까지 빠짐없이 주소변경을 신청하도록 한다. 매일 받아보는 신문, 우유등의 배달은 이사한달 전에 미리 얘기해두어야 서로
편하다. 입주 후 바로 전화를 사용하려면 일주일 전에 신청 해두는 것이
좋다. 입주 후 전학 신고를 해도 되는 초등학교와는 달리 중고등학교는 학교에
따라 절차가 다르므로 이사전에 구비서류를 준비해야 한다. 이에 대한문의는 학교나 시교육청 민원봉사실로 문의하면 도움을 얻을 수
있다. 하자가 있는지 꼼꼼히 살펴보고 하자 발견시 바로 하자 신청을 해두자. 단지내의 하자
접수실이나 금호아파트 홈페이지에 접속하여 고객지원센터 내의 하자접수실을 이용하면 편리하다. 엘리베이터를 이용하여 이사를 할 경우 미리 관리사무소에 사용승인을 받아야 한다. 몇 세대가 동시에
이사를 한다면 불편함이 발생할 뿐만 아니라 무리한 엘리베이터의 운행으로 고장이 발생할 수 있기 때문에 이를 예방하기 위하여 사용승인을 받아야
하는 것이다. 입주하기 전에 앞뒤발코니의 샷시설치,
창고설치, 한지장판위의 니스칠 등에 대한 계획을 미리 해두어야 한다. 입주아파트는 대청소를 하고 들어가는 것이 좋다. 베란다 및 각방의 창문 닦기, 화장실 청소,각방 바닥, 벽, 천정 먼지떨기 및 물청소, 베란다, 현관바닥 청소, 조명등 먼지 닦기 등 먼지 및 환기에 각별히 신경을 써서 청소해야 한다
기존 아파트를 사게되면 이사에 앞서 집단장을 새로 하기 마련이다. 도배와 장판을 교체하는 것은 물론 벽체를 허는등 대수선을 하는 경우도 많다. 그러나 아파트와 같은 공동주택의 구조변경은 자칫 건물전체의 안전에 치명적인 영향을 주기 때문에 맘대로 구조변경했다간 낭패를 볼 수 있다. ■ 내력벽 철거는 일체 금지된다 건물을 떠받치는 내력벽과 기둥,보,바닥 슬래브등 주요 구조부의 훼손행위는 일체 금지된다. 철근콘트리트로 시공돼 철거할 경우 하중을 견디지 못해 건물안전에 치명적 영향을 주기 때문이다. 또 하중을 받지 않은 비내력벽의 신축이나 위치 이동도 허용되지 않는다. 비내력벽은 일반적으로 벽돌을 쌓거나 목재등 경량자재로 공간을 구획하는 벽체를 의미하는데 발코니와 거실사이의 날개벽등에 주로 사용되고 있다. 내력벽여부는 아파트관리사무소가 보관하는 설계도면으로 확인할 수 있다. ■ 발코니 바닥높임은 재질에 따라 허용여부가 결정된다 돌과 콘크리드등 중량재를 사용해 발코니 바닥을 돋우는 행위도 금지대상이다. 건설업체가 덤으로 주는 서비스면적인 발코니는 하중을 견디도록 설계된 것이 아니기 때문. 또 발코니를 정원으로 활용하기 위해 흙으로 바닥을 깔고 관상수를 심는 조경도 불법이다. 다만 목재와 마루널등 경량 자재로 바닥을 높이는 행위는 맘대로 할 수 있다. ■ 비내력벽 철거는 지자체 허가를 받아야 한다 비내력벽의 철거는 원칙적으로 가능하지만 절차가 까다롭기 때문에 쉽지는 않다. 일단 시,군,구청으로 부터 「행위허가」를 받아야 가능하다. 허가를 신청하기 위해서는 해당 동주민의 3분2이상의 동의서를 첨부해야 한다. 행위허가 여부는 지자체마다 제각각이다. 서울시의 경우 구조안전에 이상이 없다고 판단되면 허가를 내주는 편이지만 경기도는 다소 엄격한 잣대를 들이대고 있다고 건교부는 설명했다. 일부 지자체는 안전진단기관으로 부터 안전진단을 받도록 요구하고 있다. ■ 발코니와 거실(침실)은 반드시 구획돼야 한다 발코니를 거실 또는 침실로 사용하는 것은 대표적인 구조변경이다. 거실과 침실에 딸린 발코니를 확장할 경우 공간을 넓게 사용할 수 있는 잇점이 있기 때문. 그러나 구조변경 지침에 따르면 발코니가 거실등과 반드시 분리 구획되도록 규정하고 있다. 이에 따라 발코니를 경량재질로 바닥을 높인 뒤 거실 또는 침실로 사용하려면 두 공간이 구획될 수 있도록 창이나 문등을 설치해야 한다. 블라인드와 커튼등의 비고정물로 막아서는 안된다. 구획이 되지 않으면 발코니 면적만큼 집면적이 늘어나 재산세가 많아지는 등의 문제가 따른다고 건교부는 설명했다. 하지만 현실적으로는 창을 떼고 창틀위로 바닥재를 깔아 사용하는 경우가 많다. 최근 아파트들은 발코니높이를 침실,거실높이와 맞춘 「확장형 발코니」를 채택해 공간 활용도를 높이고 있다.
귀중품은 별도로 취급하여 도난이나 분실을 미연에 방지하셔야 합니다. ■훼손 가능성이 높은 물품은 포장시 현장담당과 충분히 상의한 후 주의을 시켜주셔야 합니다. ■운송전 이사화물의 품명과 수량을 쌍방이 확인하여 분실위험을 방지하여야 합니다. ■가구 등 대형물품의 배치를 사전에 계획하여 별도 운임 요구 시비를 방지하여야 합니다. ■계약시 정리, 정돈, 에어컨의 설치 여부 등에 대한 특약 사항은 반드시계약서상에 책임여부를 분명히 기재하여야 합니다. ■이삿짐 파손, 분실 등의 피해가 발생한 경우, 현장에서 피해 내용에 대한 확인서를 받아두고,파손이나 훼손된 이삿짐에 대해서는 사진촬영을 해둔 후 즉시 이사업체에 연락하여 피해 보상및 처리절차을 상담하셔야 합니다.
분양대금의 20%정도인 잔금을 내고 종합토지세를 입주전까지 내게 된다. 이는 대부분 해당 주택건설업체의 은행계죄로 무통장입금한다. 잔금 납부가 확인되면 입주증을 수령하는데, 이때는 무통장입금증 전부와 분양계약서, 계약자의 신분증과 도장이 필요하다. 관리계약은 분양대금과 선수관리비 완납절차를 마친 입주 예정자는 열쇠를 지급받으며 지정된 입주일에 할 수 있게 된다. 만약 입주 지정기간 동안 입주를 하지 않을 경우는 잔금에 대한 연체료가 부과된다. 이사는 입주 지정기간 끝무렵에 들어가는게 좋다. 입주 초기에 이사하면 엘리베이터 등이 엉망인데다가 이집 저집에서 쿵쿵거려 신경이 쓰이기 때문이다.
1. 환기를 잘 한다. 침실과 거실/현관 : 새집에 이사하면 자주 환기해야 합니다. 새 가구는 실외에서 충분히 환기시킨 후 사용하고, 설치 이후에는 자주 창을 엽니다. 지속적인 환기는 오염물질 농도를 낮추어 줍니다. 벽지나 바닥재는 환기가 잘되는 여름에 교체하고 공인기관에서 인증한 천연자재나 천연 소재로 만든 것을 사용해야 합니다. 드라이크리닝한 옷은 실내로 가지고 들어오기 전 외부에서 비닐커버를 벗겨 바람이 잘 통하는 곳에 걸어두어 용제를 충분히 증발시키고 냄새를 제거하는 것이 좋습니다. 개별 난방기구를 사용할 때는 실내 환기가 필수이며, 추울 땐 온도를 높이는 방법보다는 옷을 따뜻하게 입는 것이 낫습니다. * 계절별 환기방법* 봄.여름.가을 봄.여름.가을에는 실내외 기온 차이가 크지 않아 에너지 소비나 냉기(cold draught)에 큰 문제가 없습니다. 그러나, 봄.가을에도 실내 기온이 높아 더울 때를 제외하고는 창문을 그대로 닫아두고 생활하는 것이 일반적입니다. 난방을 하지 않는 중간기(봄.가을)에는 춥지 않을 정도로 창을 5~20cm 정도 열어 놓은 상태에서 생활합니다. 겨울 겨울에는 창을 많이 또는 오래 열어 놓게 되면 에너지가 많이 소비되고 찬바람이 많이 들어와 불쾌할 수 있으므로 외부와 실내 사이에 발코니 같은 완충 공간이 있는 경우에는 새끼손가락 하나가 겨우 들어갈 정도로 문을 조금 개방하고 생활합니다. 직접 외부에 접한 창의 경우는 2~3시간 주기로 5~10분 정도 개방합니다. 2. 자연재 생활용품을 사용한다. 집안에 냄새가 나면 방향제 대신 숯을 사용하는 것이 좋습니다. 살충제 대신에 은행잎이나 박하를 이용하면, 개미와 바퀴벌레를 퇴치할 수 있습니다. 가을에 은행잎을 주워 양파망 등에 담아서 바퀴벌레나 개미의 통로에 두면 벌레들이 사라지게 됩니다. 벤자민·고무나무 등 유해물질 흡착효과가 있는 식물을 키우는 것도 좋고, 가습기 대신 화분이나 실내 수족관을 놓고 물을 뿌려 습도를 조절하는 방법도 좋은 방법입니다. 모과·솔가지.허브식물 등으로 자연향기를 연출하는 것도 좋습니다. 3. 세탁.청소를 잘 한다. □ 세탁 이불, 베개 및 매트리스의 진드기 방지를 위해 가능한한 높은 온도의 물로 세탁한 후 따뜻한 햇볕에 말리는 것이 좋다. 면 소재는 삶아 빨아도 무방하며 가급적 자주 세탁하는 것이 좋습니다. 진드기 방지 커버를 사용하는 것도 좋은 방법입니다. 카페트는 물세탁이 편한 순면 제품을 사용하는 것이 좋습니다. 카페트에 물이나 다른 이물질이 묻었을 경우 신속히 세탁하고 곰팡이 성장을 억제하기 위해 24시간 내에 건조해야 하며, 창의 팬이나 방의 에어컨을 사용해 습기를 방지하도록 합니다. 봉제형 장난감은 사용을 삼가고, 사용시는 세탁을 자주 해야 합니다. □ 청소 침대 밑 청소를 규칙적으로 해주는 것이 좋습니다. 아이들이 침대나 잠자리에서 뛰어놀게 되면 알러지 유발물질이 공기로 흩어지게 됩니다. |
우선
분양대금의 20% 정도인 잔금을 내고 종합토지세를 입주하기 전까지 납부합니다. 잔금 납부가 확인되면 입주증을 수령하는데, 이때는 무통장 입금증
전부와 분양계약서, 계약자의 신분증과 도장이 필요합니다. 관리계약은 해당 아파트의 입주를 위한 것으로, 관리 운영에 필요한 자금을 미리 확보하기
위한 선수관리비를 현금으로 납부해야 합니다. '신규 아파트 분양' 카테고리의 다른 글
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[스크랩] 아파트 하자와 부실공사 어떻게 대응할 것인가
2013. 10. 16. 12:26
[아파트 하자와 부실공사 어떻게 대응할 것인가?]
1. 아파트의 하자와 부실공사
발취: http://blog.daum.net/hanoori/6715905
1. 아파트의 하자와 부실공사
가. 하자의 문제
일반적으로 건축에 있어서의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 처짐 , 비틀림, 들뜸, 파손, 붕괴, 누수, 누출 또는 접지불량 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말한다. 즉 설계도면대로 지어지긴 하였으나 끝마무리가 제대로 이루어지지 않거나 완공후 고장 또는 파손된 것을 의미한다.
하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의 경우도 포함시킨다. 예를 들어 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고시보다 작게 분양하는 것, 설계도면과 부관사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 것, 선택사항(옵션)품목 설치비 과다징수 및 모델하우스 제품과 상이한 것 등도 포함하는 것이다.
나. 하자의 유형
(1) 세대 내의 하자 및 공동구의 하자점검
* 대표적 하자유형은
1) 방수공사 부실에 따른 누수현상
2) 방열, 방음공사 부실-열손실, 소음공해
3) 하수구 배관 부실
* 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에관하여
이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 누수발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.
* 아파트 조경책(울타리) 미설치의 하자여부 - 설계도면 참조
(2) 아파트면적에 관하여
아파트 면적을 나타내는 기준은 평형, 공급면적, 계약면적, 공부상면적 등 다양하게 불리나 가장 중요한 것은 '전용면적'이다.
주택공급에 관한 규칙 제9조(입주자 모집 공고)에서는 아파트면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분하여 표시하도록 정하고 있다.
전용면적은 해당 세대가 독립적으로 사용하는, 외부와 차단된 공간이다. 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적이다.
공용면적은 계단과 엘리베이터 등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다. 소외 '평형'은 공용면적을 포함한 개념으로 사용됨.
발코니는 모두 서비스공간으로 공급면적에 포함되지 아니한다. 또한 지하주차장 건축비용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 산입하지 아니하고 별도로 표시하도록 되어 있다.
** 전용면적 60㎡(18.2평)의 아파트는 공용면적을 합쳐 23평 정도가 될 것이나 업체에 따라서는 발코니등의 면적까지 합쳐서 27평까지 표시하곤 한다. 결국 아파트를 분양 받거나 구입할 때 '평형'에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.**
실제 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집 공고를 확인하고, 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장을 열람하면 된다.
또한 오래된 아파트를 구입할 경우에는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부 등에서 가구당 대지면적은 전체 단지면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.
** 주택건설촉진법 시행규칙 제17조 2항 2호에 의하면, 전용면적은 건축법시행령 제119조 1항 3호 소정의 '바닥면적'을 기준으로 하되, 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분의 면적은 공용면적으로한다.
집합건물법에 의하여 공용면적(공용부분)은 각 세대별로 분배한다.(구분소유자 전원의 공유에 속함). **
다. 하자발생의 원인
아파트 하자가 발생하는 원인은 건축공학상의 기술부족이 문제될 수도 있으나 여기서는 논외로 하고(사실상 건축 기술의 부족으로 하자가 발생하는 일은 거의 없다.), 주로 사회구조적인 문제에 초점을 맞추어서 그 원인을 따져 보도록 한다.
(1) 구조적 문제점 - 건설업 구조의 문제와 이를 감독해야 할 행정관청의 직무태만
우리나라 건설업자중에는 일부이지만 거의 투기적 목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있기 때문에 아파트에 발생하는 하자에대해서는 전혀 신경을 쓰지 않는 사람도 있다. 그리고 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내고 낮은 가격으로 재하도급을 주는 악순환이 계속되어 심한 경우에는 5차례나 재하도급 되는 경우도 있으므로 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 공기를 무리하게 단축시켜서 공사를 하여야 이익을 볼 수 있기 때문에 부실공사가 공공연히 행하여진다.
또 주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 충실하게 만드는데 그다지 신경을 쓰지 않고 미리 선금을 받고 공사를 하기 때문에 마감공사를 적당히 하는 경향이 잇다. 주민의 편리를 고려하기보다는 경비 절감을 위해 형식적인 설계와 시공을 많이 하는 경향 등으로 인해 많은 하자가 발생하고 있다.
경비를 줄이기 위한 구체적 방법으로 시멘트, 모래, 자갈의 배합 비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는 경우도 있으며, 콘크리트 양생기간을 줄여 가면서 공사하는 등 원천적으로 부실한 공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.
이를 감독하고 시정할 위치에 있는 행정기관도 아파트하자의 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 그래서 주민들이 시청이나 구청에 가서 관련자료를 요구할 때에 대부분 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자 문제로 진정을 하면 관계규정 등을 검토하여 업자에게 시정지시를 할 것임에도 주민들만 일방적으로 설득하는 경우가 많고 집단적인 문제를 일으키기 전까지는 소극적인 태도를 보이는 경향이 있다.
또 사업승인서와 준공검사필증 발급 시에도 정확한 실사 없이 대충 발급해 줘 버리는 경우가 있다.
(2) 주민측의 문제
주택에 관한 문제는 건축공학, 법률에 관련된 복잡한 사정이 많으므로 하자가 발생하고 이에 대해 불만이 있다 하더라도 전문적인 건축공학을 공부하지 않으면 하자를 발견할 수 없는 경우가 많으므로 이를 찾으려고 노력하지 않고 그냥 넘어가는 경향이 있다. 단순히 재산을 증식할 목적으로 아파트를 구입하는 사람이나 전세들어 사는 사람들은 내집이라는 인식이 없으므로 하자문제는 그냥 접어 두는 경향도 있다.
라. 하자의 규제
(1) 부실공사는 주택건설촉진법 제33조 5에서 규제한다. 즉 20세대이상의 공동주택(또는 1만 제곱미터 이상 대지조성)을 사업승인 받아 건축할 경우, 동 '주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 적합하게 시공하여야 한다.'고 정하고 있다.
만일 건축허가를 받기 위하여 허가신청서에 첨부한 설계도면 기타시방서대로 시공하지 아니하고 시공상 편의와 시공원가 절감을 위해 설계도면과 상이한 방법이나 상이한 자재를 사용하여 시공하는 경우 위 법에 위반된다. 그 처벌은 동법 제 52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 해당된다.
(2) 건물 기능상의 하자에 관하여는 주택건설촉진법 제38조 14항에서 규제하고 있다. 즉 동조항은 사업주체 또는 건축주는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였다. 이는 당초 설계도면대로 시공하였으나 시공상의 문제로 기능이 잘못된 것을 지칭한다.
위 조항을 위반하여 하자를 보수하지 아니한 사업주체는 동법 제52조의 3 제1항에서 정한 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다. 또한 위 38조는 뒤에서 살펴볼 공동주택관리령에 의한 하자보수규정들의 근거가 되기도 한다.
마. 입주시 하자 관련 유의 사항
(1) 건설교통부는 민원방지를 위하여 아파트 준공검사전에 입주자가 미리 방문하여 직접 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하고 있다. 이때 시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자여부를 면밀히 확인할 것.
(2) 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있어서도 이는 불공정 약관 조항으로서 무효이다.
(3) 발코니 등 소위 서비스면적은 아파트값산정에서 제외된다.
(4) 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담하므로 계량기를 사전 확인한다.
(5) 목재문의 뒤틀림은 대부분 건조가 제대로 되지 아니하였거나 질이 나쁜 목재를 사용하였기 때문에 생긴 것이므로, 대패로 깍는 등 임시방편으로 보수될 수 있는 것이 아니어서 문 자체의 교체를 요구하여야 한다.
(6) 지하실의 평당가격은 아파트 평당가격과 달라서 실비를 받도록 되어 있으니 확인한다.
(7) 도로 보수비용은 시공시 1km당 10억 정도의 거액이 소요되므로 설계도면으로 아스팔트, 기층, 보조기층, 동상방지층 등의 두께를 확인한다.
2. 공동주택관리령에 의한 하자보수
가. 하자보수기간
공동주택등에 관한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년이상, 그외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하였으나(공동주택관리령 제16조의 1), 1994년 초 주택건설촉진법의 개정과 이에 따른 공동주택관리령의 개정으로 공동주택 내력구조부의 하자보수기간은 10년 또는 5년으로 연장되었다(관리령 16조 2)
나. 하자보수청구절차
(1)하자보수의무자 - 사업주체와 시공자의 책임
사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 위 법에 의한 공동주택관리령에 의하여 하자보수책임이 있다. 주택건설촉진법 제3조 5호에서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지개발공사 및 제6조에 의하여 등록한 주택건설업자 또는 대지조성사업자등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자라고 정하고 있다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족하여 새로운 시공자를 선택하여 시공을 맡기는 것이 일반적이다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함하는 것이라고 해석해야 한다 (명문의 규정을 보완할 필요가 있음). 특히 주택조합이 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업 주체가 된다(주택건설촉진법 제44조 3항).
(2) 하자보수 요구
하자보수기간 내에 하자가 발생한 때에는 입주자 대표회의(입주자 대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자를, 입주자 대표회의로부터 관리권을 위임받은 관리주체가 따로 있는 경우는 그 관리 주체를 말함)는 사업주체에 대해 하자의 보수를 요구할 수 있다. 사업주체는 지체 없이 이에 응하여 3일 이내 이를 보수하거나 보수일정을 입주자대표회의에 통보하여야 한다(공동주택관리령 제16조 2항).
** 이 경우 입주자 대표회의는 사업주체 측에서 나중에 두말할 수 없도록 내용증명우편으로 하자보수요구를 하는 것이 좋다 **
(3) 사용검사권자의 하자보수 명령
사업주체가 입주자대표회의의 하자보수 요구에도 불구하고 이를 이행하지 아니하면 입주자 대표회의는 이를 사용검사권자(시장, 구청장)에게 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자가 발생했는지 여부를 조사하여 하자가 있음이 판명된 때에는 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하여야 한다. 또한 하자가 아닌 것으로 판명된 때에는 입주자 대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다(령 6조 3항). 입주자대표회의가 하자보수 불이행사실을 사용검사권자에게 통보할 때에는, 이미 사업주체에게 하자보수를 요구한 내용을 명백하게 기재하여 하자보수명령을 할 것을 촉구하는 내용을 통보하는 것이다. 사용검사권자의 조사결과에 대하여 이의가 있는 사업주체 또는 입주자대표회의는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체, 기술사법에 의하여 기술사사무소 개설 등록을 한 기술사 또는 건축사의 조사의견서를 첨부하여 사용검사권자에게 재조사를 요구할 수 있다(령 6조 4항). 위와 같이 공동주택관리령에서는 하자여부의 판정을 사용검사권자가 행하도록 하고 있는데 이는 여러 사람의 이해가 걸린 문제이므로 전문지식을 같춘 공무원에 의해 행해져야 한다는 의미이다. 하지만 사용검사권자의 하자여부판정은 종국적인 효력을 가진 것은 아니므로 만약 사용검사권자가 하자가 없다고 판정했다고 하더라도 아파트 주민들은 소송으로 하자여부를 판단 받아 손해배상을 받을 수 있음은 물론이다.
(4)하자보수명령 위반의 효과
1) 하자보수보증금 사용권
입주자대표회의는 사용검사권자로부터 명을 받은 사업주체가 정해진 기간 내에 이를 이행하지 아니하거나, 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획(위 령 16조 2항)을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자 대표회는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다(령 16조 5항).
2) 사업주체의 처벌
이점에 관하여는 뒤에서 살펴볼 형사책임 부분 참조
3) 사업주체 등록말소, 영업정지
주택건설촉진법에서는 등록업자가 공사시공 상의 하자로 공중에게 위해를 끼치거나 입주자에게 재산상 손해를 일으킨 때에는 건설교통부장관이 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다.
4) 기타 감리자에 의한 감독, 위법사항에 대한 명령권이 있으나 이는 현재까지는 별 실효성이 없는 제도이다.
(5) 하자보수의 종료
사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료한 경우에는 사용검사권자에게 하자 보수의 종료사실 및 하자보수 기간의 만료사실을 통보하여야 하며, 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무 및 하자보수의 완료 여부와 하자보수기간의 만료사실등을 조사하여 입주자 대표회의에 통보하여야 하고, 입주자 대표회의는 사용검사권자로부터 하자보수의 종료사실을 통보 받은 때에는 하자보수보증금을 사업주체에게 반환하여야 한다(령 제18조 1,2항). 다만 입주자대표회의는 사용검사권자로부터 위 하자보수종료의 통보를 받고 사용검가권자의 조사에 이의가 있을 때에는 재조사를 요구할 수 있다(령 18조 3항). 결국 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다(령 18조 7항).
다. 하자보수보증금
공동주택등을 건설하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비하여 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치해 놓는 것을 하자보수보증금이라 한다. 즉 공동 주택을 건설.공급하는 자는 사용 검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 제출하여야 한다(령 17조 1항).
(1)명의변경
사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치 명의를 당해 입주자대표 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 동안 하자보수보증금을 예치하여야 한다(령 17조 2항).
(2) 액 수
하자보수보증금의 액수에 관해서는 공동주택관리령 제16조 3항에 법정되어 있다. 즉, 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분지 3, 대지조성을 하지 아니하고 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업 계획서에 기재한 당해공동주택등의 총공사비에서 대지가경을 뺀 금액의 100분지 3 등으로 규정해 놓고 있다.
(3) 분당 신도시 한양아파트 입주민들은 하자보수보증금을 찾아서 직접 보수하기 위해 하자보수보증서를 발행한 건설공제조합에 보증금 33억5천만원을 청구한 적이 있다. 그러나 공제조합은 하자보수보증금을 정당한 이유 없이 지급 거절하면서 그 이유는 동 조합이 하자보수보증서를 발급하긴 하지만 단 한번도 하자보수보증금을 내준 적이 없다는 것이었다. 결국 입주민들은 1994. 12. 28.경 서울민사지방법원에 소송을 제기했다.
(4) 일부 세대 미분양시 하자보수보증금을 청구할 수 있는가 공동주택의 입주자는 미분양 세대와 상관없이 하자보수 청구가 가능하다.
3. 부실공사와 민사상의 손해배상청구
하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 필요가 있다.
가. 청구원인 검토
① 매도인의 하자담보책임 --6개월 시요 문제
② 불법행위 책임-- 3년 단기시효 문제
③ 채무불이행책임 --일반론
④ 공동주택관리령의 하자보수 -- 3년내, 기간종료 시점
⑤ 집합건물등법률상 책임 -- 수급인의 책임 준용
나. 손해발생 근거
(1) 일반 기준
분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그등을 들 수 있다.
** 실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 기공된 경우에는 면적차이를 배상 청구하기는 어려울 듯?
(2) 설계도면
*1 부산 우성베스토피아 아파트사건 (부산지법 1994. 11. 11 손해배상 인용판결)
-- 지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(738가구)의 손해배상을 인정한 것이다. 1989. 2. 8.경 사용검사를 받은 후 5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하니 하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다 (동아일보 1994. 11. 12자).
*2 덕산아파트 건, 설계도면에는 홈오토메이션(CCTV, 카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장. -- 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.
*3 특히 입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우
1994. 11. 28. 경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설계도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게 행정정보공개 운영지침에 근거하여 당해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상 목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정하였다.
(3) 계약서
계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상 마땅
서울민사지법 합의 16부 (재판장 박효열부장판사)는 27일 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지면적만큼 토지대금을 돌려 달라며 아파트를 분양한 군인공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억여원을 지급하라"고 원고승소 판결했다. 재판부는 "피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물 면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양받은 공유대지 지분면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다"며 피고는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.(한국일보 1995. 1. 28.자)
(4)분양공고
서울고법 민사11부 1994.10. 11. 판결, 상계동 주공12단지아파트 입주자 738명, 수요자들은 실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.
(5) 모델하우스(견본주택)
청주지방법원 민사3부 1994. 11. 18. 청주 수정아파트사건, 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모텔하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결한 것이다.
** 모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.
다. 배상청구의 시효
(1) 공동주택관리령 제16조 제1항 -- 사용검사일로부터 최장 3년.
다만 하자보수기간 종료 이후에도 요건을 갖춘 사용검사권자의 통보가 없다면 책임은 존속한다. 즉 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다.
(2) 민법 766조 불법행위 손배책임 -- 안지 3년, 있은 지 10년
(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 92 -- 동조항은 '1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임'을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 667 내지 671조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간, 목적물이 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유산한 재료로 조성된 것은 10년간 하자담보책임이 있다.
라. 선택사양 문제
*1 부산고법 1994. 7. 8. 창포경납아파트 사건, 사양품목대 상당금 청구. 시공회사는 아파트 분양계약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플레트 분양계약서 등에 승인분양가격과 선택사양 품목대금을 구분 기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선책하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법 등을 명백히 고지하여 아파트공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정한 법률행위에 해당한다고 판시하였다.
*2 서울지법 동부지원 민사5부 1994. 8. 8.판결, 광주시 미라보 3차아프트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 휠씬 떨어지는 장식장.신발장 등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결하였다.
*3 1995.부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격, 재료 등을 명기한 내역서를 분양계약서에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다.
*4 국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다 (주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석).
마. 기타 손해
*1 사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불 -- 손해배상 가능하다.
*2 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구--가능하나 금액 입증 곤란할 것임.
*3 입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우-- 손해배상 가능하다.
또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양개금 잔금에서 공제하도록 정함. 사업자가 입주예정 일자를 단순히 예정월로만 밝힌 경우, 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨. 허나 사업주체는 보통 준공전 사전 입주시킨다.
*4 인천지법 민사6부 1994. 2.22. 판결, 인천 한국아파트 식수오염사고에 대하여 시공회사가 130세대에 대하여 6억9천2백만원을 배상하라는 취지. 수돗물에서 심한 악취와 오물찌꺼기가 석여 나와 식수는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시.
*5 서울남부지원 민사3부 1994. 2. 23. 판결, 인천 경남아파트 일조권 침해 배상건, 입주민 269명에게 100만원에서 850만원까지 도합 12억5천만원 배상판결. 기공회사가 건축법상 아파트의 동간 거리 및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해배상. 인접건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에는 사회공동생활상 참아 주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법언은 일조권이 구체적으로 어느정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다.(대법원 제3부, 1989. 5. 9. 판결 88다카4697)
바. 임대아파트의 경우
*1 송현 주공2단지 아파트, 주공에서 1985.말경 5년간 임대주택으로 입주시킴. 1991. 3.분양되어 입주자대표회의에 관리전환 인수인계. 분양당시의 시가 가격평가에 의하여 분양하였다. 이때 주공은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의해 "분양한 날로부터" 하자담보책임이 있다고 보아야 한다.
*2 임대주책의 경우-- 임대기간 중에는 분래 임대인이 하자보수책임을 진다.
4. 부실공사와 그에 대한 형사책임문제
가. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임
사업주체등은 개별적인 건축법규 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가 받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다(건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조등)
또한 부실시공에 대하여 배임죄 (중도금등 받아서 타인의 사무를 처리하는 자), 부당이득죄(입주자가 당첨된 분양권 상실을 걱정하는 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취한점) 구성요건 해당여부 의심할 수 있다.
** 주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 52조).
또한 위법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다. 더욱이 위 부실공사의 경우 특히 하자보수책임기간 내에 제38조 16항에 의한 주택의 내력구조부(기초, 기둥내력벽 등)에 중대한 하자를 발생시킨 경우에는 5년이하의 징역 또는 5,000만원이하의 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다.
* 건축법 제 10조(허가, 신고사항의 변경)
1항--건축주는 제8조 또는 제 9조의 규정에 의하여 허가를 받았거나 신고를 한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 변경하기전에 시장 군수 구청장의 허가를 받거나 시장 군수 구청장에게 신고하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경에 대하여는 그러하지 아니하다.
2항--제1항 본문의 규정으ㅔ 의한 허가 또는 신고사항중 대통령령이 정하는 사항의 변경에 대하여는 제 18조의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에 시장 군수 구청장에게 일괄하여 신고할 수 있다.(대통령령--변경되는 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우, 변경되는 부분의 높이가 0.5미터 이하인 경우, 변경되는 부분의 위치가 1미터 이하인 경우--사후 일괄 신고의 대상이 됨)
* 건축법 제 21조 (건축물의 공사감리)
1항--건축주는 이 법의 규정에 의하여 허가, 협의 또는 승인을 얻어야 하는 건축물중 대통령령이 정하는 규모이상의 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여야 한다.
2항--제1항 규정에 의한 공사감리자중 대통령이 정하는 규모 이상의 건축물에 대하여 공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며 건축주 및 공사 시공자가 이에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 한다.
4항-- 건축주 및 공사시공자는 제1항의 규정에 위반하여 공사감리자를 지정하지 아니하거나 제2항의 규정에 의하여 공사감리자로부터 시정 통지를 받은 경우에는 당해 건축물의 공사를 하여서는 아니된다.
6항--제1항의 규정에 의한 공사감리자의 공사감리의 방법 및 범위에 관하여는 대동령령으로 정한다.(건축사에 관한 법령이 정하는 바에 의한다.)
* 건축법 벌칙규정
제79조--2년 이하의 징역, 1천만원 이하의 벌금
제2호--제10조, 제21조, 제1항, 제3항, 제4항의 규정에 위반한 건축주 및 공사시공자.
제80조--200만원 이하의 벌금
제2호--제 21조 제 2항 또는 제 23조 제 2항에 의한 보고를 하지 아니하거나 허위보고를 한자.
제81조--양벌규정
법인의 대표자,법인이나 개인의 대리인, 사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제 78조 내지 제 80조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당조의 벌금형을 과한다.
나. 공사감리자의 책임
공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고, 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며, 건축주 및 공사 시공자가 아에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제80조, 제21조 제2항 등)
** 위 주택건설촉진법 제52조 소정의 부실감리 및 제50조의 2 규정을 위반한 경우에는 징역이나 벌금형에 해당됨.
* 건축사법 제20조 (업무상의 성실등 의무)
1항--건축사는 성실히 업무를 수행하여야 하며 건축물의 미관, 기능 및 구조상 지장이 없도록 설계하고 건축물의 질의 향상에 노력하여야 한다.
2항--건축사는 공사감리를 함에 있어서 공사가 설계도 대로 실시되고 있지 아니하다고 인정할 때에는 즉시 그 공사 시공자에게 주의를 주어야 하며 공사 시공자가 그 주의에 따르지 아니할 때에는 그 뜻을 건축주에게 보고하여야 한다.
3항--건축사는 공사감리를 종료한 때에는 그 결과를 지체없이 서면으로 건축주에게 보고하여야 한다.
* 건축사법 제 23조의 2 (검사사무의 대행등)
3항--건설교통부 장관은 대통령령이 정하는 바에 의하여 제 23조의 규정에 의하여 건축사사무소를 등록한 자에게 건축시행에 필요한 조사 및 검사업무등을 행하게 할 수 있다.
4항--건설부 장관은 제3항의 규정에 의한 조사 및 검사업무등을 행하게 하는 경우 동일한 대상 건축물에 관하여 설계를 하고 그에 대한 건축 허가를 위한 조사업무를 대행할 자와 공사감리를 하고 다해 건축물의 준공을 위한 조사 및 검사 업무를 대행할 자를 각 각 달리 정할 수 있다.
* 건축사법 벌칙 제39조--1년 이하의 징역 500만원 이하의 벌금
7호--제 23조의 2의 규정에 의하여 조사 및 조사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 하거나 업무수행과 관련하여 부당한 금품을 수수, 요구, 약속한때 또는 제 3자에게 부당한 금품을 제공하게 하거나 제공을 요구 또는 약속한 때
** 1995.부터 설계감리제 시행 계획 중.
다. 공무원
공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 지기무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실.불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것임.
* 형법 제 122조 (직무유기)
공무원이 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부하거나 그 직무를 유기한 때에는 1년 이하의 징역이나 금고 또는 3년 이하의 자격정지에 처한다.
* 건축법 제 23조 (현장조사, 검사 및 확인업무)
1항--시장 군수 구청장은 이 법의 규정에 의한 현장조사 검사 및 확인업무에 대하여 대통령이 정하는 바에 의하여 건축사법에 의한 건축사무소를 등록한 자로 하여금 이를 대행하게 할 수 있다. (4층 이하로서 연면적이 2천 제곱미터 미만인 건축물)--따라서 대통령령이 정한 대행 사유 외에는 공무원이 반드시 현장조사를 하여야 함. 이것은 공무원의 직무유기의 법적근거가 됨.
* 기타 뇌물죄 여부
5. 기타 대응방안
가. 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법
1994. 9. 29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트입주자들을 대상으로 한 조사 결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례 많다고 한다. 아파트입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 보호원에서 사실조사등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.
나. 공정거래위원회 제소
공정거래위원회는 1994. 12.22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정상하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다.
발취: http://blog.daum.net/hanoori/6715905
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[스크랩] 신축 아파트 입주시 알아야 할 사항...
2013. 10. 16. 12:14
여러분들의 보금자리에 입주시 아시면 좋을것 같습니다.
이 글은 어느 불로그에 있는 글을 발췌해 왔음을 먼저 밝혀드립니다.
집을 구입 할 때, 새집을 지어서 입주를 할 때, 신축아파트에 처음으로 입주를 할 때 반드시 확인해야 할 사항
아파트나 빌라 등 건축물을 지을 때 건축을 하는 건축사업자는 수리보증용 금액을 보증보험회사에 맡겨두는데 하자가 발생하면 보증금으로 하자를 처리하고 발생한 하자가 몇 년 까지 보증을 받을 수 있는 것인지도 알아야 할 항목이다.
신축아파트를 신청 할 때에는 모델하우스에서 분양 할 때에 보장하는 내용을 잘
보관해야 할 사항이다. 보장 내용과 다른 자재를 쓰거나 설치해준다고 해놓고 해주지않는 것이 많다.
▶ 어느 회사 제품인지
▶ 어떤 자재를 사용하는지
▶ 아파트 단지 내에 어떤 설치를 해주는지
▶ 또 사진을 찍어 둘 필요까지도 있다.
신축아파트 구입 할 때 모델하우스에서 옵션을 신청 할 때 필요하지 않는 품목
설치해놓고 사용하지 않는 제품들
1. 식기세척기
2. 과일세척기
전혀 필요 없는 부분이다.
과일세척기는 싱크대에 설치해놓고 그 위에 그릇을 두는 경우가 대부분이다.
그쪽으로 악취가 올라와 구멍을 막아놓고 있는 세대가 많다.
1년짜리 하자공사
옥외급수 관련공사
1)목공사
수장 목공사
2)창호공사
창문틀 문짝 공사
3)창호
마감공사, 미장공사, 철물공사, 도배공사, 타일공사, 잔디공사, 조경시설사,
주방기구공사, 조명설비공사
4)급수 위생 설비공사
위생기구설비공사, 철 및 보온공사
2년짜리 하자공사
1)대지조성공사
토공사, 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사
2)옥외 급수위생 관련공사
공동구공사, 지하 저수조공사 옥외위생(정화조 공사)관련공사
3)철골공사
경량철골 공사, 철골부대공사
4)조경공사
조경식재공사
5)잡공사
온돌공사, 옥내 및 옥외설비공사
6)난방, 환기, 공기조화설비공사
열원기기설비공사, 공기조화설비공사, 닥트설비공사(지붕팬,기타),
배관설비공사, 자동제어 설비공사
7)급배수위생설비공사
급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수통기 설비공사
8)가스 및 소화설비공사
가스설비공사, 소화설비공사, 배연설비공사 (공기순환 연기배출시설)
9)전기 및 전력설비공사
배관배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 변전 설비공사, 배전공사,
전기기기 공사, 발전설비공사
10)통신 신호 및 방재설비공사
통신, 신호 및 방재공사, TV공청설비공사, 방재설비공사
3년짜리 하자공사
지정 및 기초, 콘크리트공사, 구조용 철골공사, 지붕 및 방수공사,
승강기 및 인양기 설비 공사
신축아파트 입주 할 때 점검사항
세대 하자는 대부분이 1년이기 때문에 1년이 지나면 하자 보상을 받을 수가 없다. 세대하자 적용 기간은 준공 허가 후 최초 입주 일을 기준으로 1년으로 한다. 입주일로 기준으로 하여 1년이 경과 된 경우에 어떠한 경우에도 하자로 인정 되지 않는다.
부도난 아파트에 입주를하여 하자 신청을 관리사무소에 접수하여 대한주택보증에 접수 할 때에는 접수기간이 만료 되는 날 하루 전까지는 대한 주택보증에 도착하여 접수가 되 도록해야 한다.
등기 우편으로 보내도 우체국에 접수된 날짜를 기준으로 하지 않는다. 관리사무소에 접수해도 이것은 접수기간으로 적용되지 않는다. 하루 만 지나도 대한주택보증보험회사는 하자기간 초과로 간주하여 하자로 처리해주지 않는다.
하자를 50개를 적어 내도 전부 인정하지는 않는다. 반드시 인정이 될 수 있도록 적어야한다. 인정 된 부분에서만 대한주택보증에서 하자로 인정하여 돈이 내려오는데 금액산정도 참으로 어처구니가 없다.
타일이 1장 깨져 있으면 1장을 수리하는 가격으로만 돈이 나오고 수리과정에서 발생 할 수 있는 금액이 더 발생 할 수 있는 것에는 귀를 기울리지 않는다.
하자금액도 자기들 마음대로 산정하여 같은 하자라도 금액이 다를 때가 많다. 거실 바닥에 폴리싱타일을 1장 교체하는데 업체에서 들어가는 비용은 최소한으로 20만원이상인데 5만원도 안되게 나오는 경우가 있다.
욕실방수도 최소 30만원인데 작업조건이 어려우면 60만원 이상 되는 경우도 허다히 발생 1장이 깨져 있으면 2장이나 3장으로 적어 내야한다. 그리고 세대 내에 실사가 나온다고 하면 절대 시간이 없다고 하고 현장을 확인 시키지 말아야한다.
대한주택보증에서는 하청업체에 맡겨서 세대 내에 하자로 신청한 것이 맞는지 또 전체 금액을 산정하기 위해서 하청을 받은 하자 진단업체에서 실사를 나오는 경우가 있다.
하자를 신청 했으면 중간에 누락 되는 경우가 발생하므로 반드시 신청한 서류를 복사하여 증빙자료로 보관하여야한다.
하자가 발생하여 수리를 하였는데 같은 장소에서 같은 하자가 계속해서 발생하여 하자기간을 넘겼더라도 최초의 하자로 인정한 것이 대법원의 사례에 있으므로 어떤 경우에도 그 서류를 남겨 두어야 한다.
최초 하자가 발생하였으면 하자가 발생한 것에 관한 기록으로는
1. 날짜
2. 시간
3. 수리내용
4. 하자 수리 기간
5. 하자를 한 사람의 소속과 이름 적어서 기록하고 서명을 받아
놓아야한다.
우리가 가전제품을 구입해도 이와 같이
1. 구입한 날짜
2. 하자 발생 날짜
3. 고장원인
4. 수리한 날짜
5. 구체적으로 적어 놓고 접수한 내용과 날짜,
접수자 이름을 기록 할 필요가 있다.
유비무환이기 때문이다 기록이 없는 것이 아무것도 인정되지 않는다.
하자는 어떤 것이 하자로 인정되느냐
대한주택보증에서 하자로 인정되는 부분은 크게 미설치와 하자로 분류되는데
하자라는 것은 완전히 설치된 부분에서 흠집이 발생한 것
파손이나 휘어져 있는 것으로 분류한다.
미설치란 없다라고 적는 글자는 무조건 미설치라고 한다.
미설치는 하자로 인정하지 않아, 돈으로도 지급이 안 되는 부분을 말한다.
싱크대 같은 경우에는 싱크대는 설치되어 있으나 문짝이 없는 것은 하자로 인정이 되지 않고 미설치로 간주한다.
- 전기스위치 설치는 되어 있는데 카바(덮개)가 없는 것
- 타일이 붙어져 있지 않는 것
- 섀시는 설치되어 있으나 손잡이가 없는 것
- 방충망이 없는 것
- 방충망이 없음 이렇게 적어면 미설치로 간주하여 하자 인정이 안 됨.
하자로 인정받아 돈을 받으려면 방충망이 중간 기둥이 부러져 파손되고 방충망이 찢어져 있음 이렇게 적어야 하자로 인정되어 돈이 나온다.
미설치를 대한주택보증에서는 설치가 안 된 것으로 크게 확대하여 무조건 미설치로 간주한다.
하자는 무조건 설치가 되어있고 그기에 흠집이나 부러진 것 등에 한정한다는 것을 꼭 명심해야한다.
하자 신청을 할 때 없다라고 적어놓으면 하자로 인정이 되지 않기 때문에 무조건 설치되어 있는데 흠집이 있다. 부러져있다. 파손되어 있다. 깨어져 있다라고 해야 한다. 하자에 대해 이렇게 한정하기 때문에 대한주택보증에서 하자로 인정받아 돈을 더 타내려면 대리석이냐 타일이냐 구분하기 힘든 곳은 무조건 대리석이라고 해야 한다.
누수가 되는 곳은
- 주로 물을 많이 써는 베란다와 우수관(옥상에서 물이 내려가는 관) 주위
- 화장실 천장 네모난 점검구를 열어서 자주 확인한다.
- 화장실은 물을 가장 많이 써는 곳이라서 누수가 되는지 하자기간이
지나기 전에 1년 동안 5차례이상 점검이 반드시 필요 하다.
- 누수가 되어도 천장마감재에 표시가 없는 경우가 있다
- 바닥 방수비용은 화장실 같은 경우 최소 비용이 30만원이고 더 이상
될 때에는 100만원까지 아니 그 이상도 발생 할 수 있다.
- 특히 타일이 있는 곳은 벽체도 잘 점검하여 타일이 떨어진 부분이
없는지 꼭 확인해야 할 부분이다.
- 화장실의 높이가 슬리퍼를 벋어놓고 닫아도 문에 신발이 걸리지 않아야
한다.
- 신발이 걸리면 재시공을 해야 하고 접수한 날짜를 현장사무실에서
반드시 확인 받아 놓 아야 한다.
- 물을 쓰는 베란다, 화장실등 물을 써는 모든 곳은 물을 부어 구배
(기울기)가 잘 되어 물 이 잘 내려가는지 확인하고 구배가 잘 되어
있지 않으면 새로 해야 한다.
현관출입문 철문도 점검대상이다.
- 현관 출입문이 완전히 기밀하지 않아 바람이 문틈사이로 들어오면서
휘파람 소리를 내는 경우가 많다
- 창문을 열어 놓으면 바람이 문 쪽으로 빠져나가면서 휘파람소리가
나는지 알 수 있다.
- 휘파람 소리는 현관문에 설치 된 패킹이 풀피리처럼 떨면서 소리가 난다
- 패킹을 교체하거나 문틈이 많을 경우에는 문자체를 교체하거나 문틀과
문을 같이 교체해야한다.
많은 도움이 되었으면 합니다.
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[스크랩] 신규아파트 입주전 점검사항
2013. 10. 16. 11:10
신규아파트 입주 전 점검사항
아파트 시공기술이 높아지고 친환경 마감재 사용이 늘어나면서 전체적인 아파트 품질이 높아졌지만 방심은 금물이다.
보기 좋은 마감재에 현혹되지 말고 문틀과 문짝이 제대로 열리고 아귀가 맞는 지, 도장(칠)에는 이상이 없는지, 도배와 바닥장판, 욕실, 부엌의 타일이 이상 이 없는 지를 확인 하는 기본적인 신규아파트의 입주 전 사전점검을 위한 현장방문시 주요 체크포인트를 살펴보자.
세대별 점검사항
도배나 장판, 타일 시공은 구조적인 것은 아니지만 미리 발견하지 못하면 입주 후 보수에 상당한 불편을 감수해야 하는 만큼 아무리 꼼꼼하게 봐도 지나치지 않다.
또, 조명기구의 점.소등, 부착 및 파손여부와 세대전반 차단기 On-Off동작상태, 비디오 폰 설치상태 및 화면이상 여부, 온도 조절기 작동상태도 점검해야 된다.
더불어 아파트의 구조내부 위치 별로 현관문 앞 복도의 물구배 여부, 현관문 도어록 작동 및 동작상태, 신발장 개폐여부 및 뒤틀림 여부를 체크해야 된다.
거실의 경우 바닥롬카의 이음부위 및 모서리 접착상태, 반자 돌림 걸레받이 재료분리대 설치여부, 각 방 바닥 변 요철여부 및 도배장판 접착상태, 또한 곰팡이가 생기지 않았는지 손과 눈으로 꼭 확인해봐야 할 부분이다.
또 주부들이 꼭 신경 써야 할 곳은 주방과 화장실이다.
주방의 경우 싱크대 문짝의 개폐상태, 벽 타일의 파손, 들뜸, 탈락여부와 가스렌지 후드 작동여부, 수도꼭지 설치상태 및 누수여부를 살펴야 한다.
주방의 경우 싱크대 문짝의 개폐상태, 벽 타일의 파손, 들뜸, 탈락여부와 가스렌지 후드 작동여부, 수도꼭지 설치상태 및 누수여부를 살펴야 한다.
화장실은 양변기, 세면기, 욕조 등의 파손여부 및 누수여부와 거울, 수건걸이, 휴지걸이의 부착상태, 바닥타일 파손 및 배수나 구배 상태를 보아야 한다.
이밖에도 발코니의 경우 난간대의 고정상태, 선홈통의 탈락여부, 벽.천장면 도장마감상태와 누수나 균열여부를 꼭 살펴 봐야 한다.
요즘에는 시공상태보다 마감재 부분에서 오히려 문제가 많이 발생하면서 벽지가 터지거나 도배가 일부 긁히는 경우가 흔해 세심한 점검이 필요하다.
눈에 잘 띄지 않는 시설도 꼼꼼히~!
가스 난방시설도 잘 살펴야 눈에 잘 띄지 않아 빠트리기 쉽지만 전기설비 등 기반시설과 가스, 급수 장치 등에 대한 점검은 필수다.
방 별로 전기가 이상 없이 들어오는지 살피고 소화장치와 화재경보, 난방장치의 성능을 확인해 부족한 점이 있으면 교환이나 재시공을 요구해야 한다.
최근엔 홈 네트워크를 표방한 아파트들이 많이 늘어나고 있는데 첨단시설일수록 오작동하는 경우가 많다는 점도 새겨둘 필요가 있다.
분양계약 당시 옵션대로 시공됐는지도 따져볼 대목이다.
분양계약 당시 옵션대로 시공됐는지도 따져볼 대목이다.
벽지나 인테리어, 내장재와 가전제품 사양을 비교해보고 새시 등도 시공업체를 정해 이사전까지는 설치를 마쳐야 한다.
이외에 이사할 때 가지고 갈 가구와 가전제품의 위치를 미리 정해 사전 점검 때 실제 공간과 비교하면 이사할때 번거러움을 많이 줄일 수 있다.
이처럼 꼼꼼히 사전점검을 해서 점검 표를 시공사에 전달했다고 해도 하자보수 작업이 제대로 됐는지 미덥지 않다면 입주 전에 현장을 한 번쯤 다시 방문하는 것이 좋다.
주택공사나 민간 건설사를 막론하고 대부분의 건설사들이 내부적으로 입주직전(보통 입주 3일전) `보수확인점검`을 하지만 아무래도 수요자가 원하는 것에 못 미치기 쉽기 때문이다.
대부분 아파트 공사현장에선 입주 전이라도 본인신분증을 제시하고 현장을 보고 싶다고 하면 내부출입을 허락하고 있다.
대부분 아파트 공사현장에선 입주 전이라도 본인신분증을 제시하고 현장을 보고 싶다고 하면 내부출입을 허락하고 있다.
신규아파트 입주 전/후 점검및 숙지사항
1. 우선 분양대금의 20% 정도인 잔금을 내고 종합토지세를 입주하기 전까지 납부합니다. 잔금 납부가 확인되면 입주증을 수령하는데, 이때는 무통장 입금증 전부와 분양계약서, 계약자의 신분증과 도장이 필요합니다. 관리계약은 해당 아파트의 입주를 위한 것으로, 관리 운영에 필요한 자금을 미리 확보하기 위한 선수관리비를 현금으로 납부해야 합니다.
2. 분양대금과 선수관리비 완납절차를 마친 입주 예정자는 열쇠를 지급받으며, 지정된 입주 일에 입주할 수 있습니다. 만약 입주 지정기간 동안 입주하지 않을 경우는 잔금에 대한 연 체료가 부과됩니다.
3. 이사는 입주 지정기간 끝무렵에 들어가는 게 좋습니다. 입주 초기에 이사하면 엘리베이터 등이 엉망인데다가 이 집 저 집에서 쿵쿵거려 신경이 쓰이기 때문이다. 그리고 모든 시설물 이 어느 정도 가동된 뒤에 이사해 활용하는 것이 효과적입니다.
4. 입주를 완료한 다음에는 학교전학을 비롯해 예비군·민방위 편성 및 자동차 주소 이전을 위한 서류제출에 이상이 없도록 각종 신고를 해야 합니다. 주민등록 전입신고는 전입신고서 등의 서류를 구비하여 해당 동사무소에서조치하고, 전화는 해당지역 전화국에 신규나 이전 설치를 요구합니다.
차량번호판 변경신고는 차량등록사업소에서 실시하고 초등학교 편입학은 해당 초등학교, 중·고등학교 교육청의 안내를 받습니다
5. 단지 내 공동생활에 필요한 정보는 관리사무소를 중심으로 얻습니다. 도난 방지와 잡상인 과의 거래, 내·외부 구조, 쓰레기 분리수거, 애완동물 사육, 주차장 이용 등에 관한 종합적 인 안내를 받는 게 좋습니다.
관리사무소의 역할과 관리비 구성 및 산정방법도 알아두면 도 움이 됩니다.
6. 취득세 등 아파트 신규취득에 따른 세금 납부와 등기를 준비해야 합니다.
아파트주민의 기본권리 5가지
아파트는 단독주택과는 달리 단지를 형성하고 았는 공동주거지역입니다. 이웃과 더불어 우리의 집을 지키고 가꾸어 나갈 기본 권리를 가지고 있습니다.
1. 아파트를 어떻게 관리할 것인지 (자치관리 혹은 위탁관리) 관리방법의 결정에 대한 동의 권을 가지고 있습니다 (공동주택 관리령 제10조 5항).
2. 아파트 단지 관리규약의 제정권과 개정권이 있습니다 (공동주택 관리령 제9조 2항).
3. 입주자 대표(동대표) 선거권과 피선거권이 있습니다 (공동주택 관리령 제10조 1항).
4. 관리비 등 관리업무 전반에 대한 의견진술권이 있습니다. 대부분의 관리규약에는 주민 10 인의 연서로써 입주자 대표회의의 안건으로 의견을 상정시킬 수 있다고 되어 있습니다.
5. 관리비 장부, 증빙자료와 입주자 대표회의 회의록 열람권, 그리고 관리규약 열람권 및 등 본 청구권이 있습니다 (공동주택 관리령 제3조 3항, 제10조 13항, 제5조 2항).
공동주택에서 지켜야 할 의무
|
공동주택 관리령 제5조는 입주자 또는 사용자의 의무를 4개항으로 규정해 놓았습니다. |
입주초기에 지켜야 할 사항
입주 초기 단계의 의무관리기간(준공부터 1년간 사업주체가 의무적으로 아파트를 관리하게 되는 기간) 동안 다음과 같은 사항을 철저히 점검해야 합니다.
1. 하자보수를 철저히 해야 합니다. 하자 유무를 꼼꼼히 체크하여 하자보수를 요구하고 근본 적인 하자보수가 되었을 때에만 하자완료 도장을 찍어주어야 합니다.
2. 관리계약을 체결하고 관리규약을 결정할 때 어떤 내용인지 확실히 알고 나서 도장을 찍 어주어야 합니다.
3. 의무관리 종료 2개월 전까지 관리방법을 체결해야 합니다 (주택건설촉진법 제38조 7항). 자치관리 혹은 위탁관리의 장단점을 잘 파악해서 신중히 선정해야 하며 수의계약보다는 입 찰계약을 추천합니다.
입주자대표의 위상과 역할
동대표는 무보수 봉사직이지만 그 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있으면서 주민들이 불편없이 생활할 수 있도록 하는 아주 중요한 자리입니다. 그러나 아직 아파트 문화가 제대로 정착되지 못해 동대표가 그 위상을 찾지 못하고 있습니다. 동대표는 작은 지방자치단체의 지방의원이나 마찬가지이며 주택건설촉진법, 공동주택 관리령, 관리규약 등에 입주자 대표의 역할이 명문화되어 있습니다.
1. 입주자 대표회의는 관리업무 전반에 관한 감시 감독권과 의결권을 가지고 있습니다.
2. 위탁관리를 하지 않고 자치관리를 할 경우 소장과 관리직원들을 동대표가 임명합니다.
3. 관리규약 개정안의 제안과 공동주택 관리에 필요한 규정의 제정 및 개정권이 있습니다.
4. 입주자 상호간의 이해가 상반되는 사항을 조정하는 일을 합니다.
5. 물탱크 청소용역 등 아파트 공사 용역을 심의 의결합니다.
세대별 하자점검 요령
아파트에 입주를 하기 전에 입주자는 먼저 분양자로부터 아파트 하자 및 관리사항에 대한 합동 점검표를 건네받아 분양자와 함께 현관문에서부터 하나하나 세밀하게 하자점검을 해야 합니다.
1. 현관문 : 내부도장 및 현관문의 개폐상태, 그리고 시건장치에 이상이 없는지 확인합니다.
2. 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실 : 바닥공사가 제대로 되어 있는지 살핍니다. 물이 배 수구쪽으로 잘 빠지는 지 확인해야 하며 바닥이나 난간에 균열이 없는지 꼼꼼이 점검합니다.
3. 거실, 실내벽, 방바닥, 천장 : 굴곡이나 균열이 없는지 그리고 장판이나 벽지에 흠집 혹은 곰팡이, 습기, 누수된 곳은 없는지 확인합니다.
4. 전기시설 : 현관벽면의 자동차단기, 적산전력계, 콘센트 전압, 현관등 타임스위치, 텔레비 전 공동안테나, 전화 인터폰 연결여부, 모니터 및 감지기 등의 작동여부를 확인합니다. 또한 전산전력계의 사용량을 관리소에 확인시켜야 합니다.
5. 가스설비 : 가스파이프 및 연결부위가 새지 않는지 확인해야 합니다.
6. 주방기구 : 싱크대와 벽찬장의 시공이 깨끗이 마무리 되었는지, 물이 잘 빠지는지, 수도꼭 지가 정상적으로 작동하는 지 확인합니다.
7. 위생기구 : 균열, 배수, 방수처리 여부를 꽁꼼히 점검합니다. 욕실의 환기여부를 확인하며 바닥의 물이 배수구로 잘 빠지는지 확인합니다.
8. 급수설비 : 물이 잘 나오는지 그리고 양수기함의 보온여부나 동파여부를 확인하며, 모든 수도꼭지를 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는지 확인해봅니다. 또한 입주할 때 시공회사 가 부담해야 할 사용량은 관리소에 확인시켜 손해보는 일이 없도록 합니다.
9. 소화설비 : 소화전함에 분말소화기가 설치되어 있는지, 호스와 수도전 등 부수기구들은 제대로 사용할 수 있는지 확인합니다.
10. 열량계와 온도조절기 : 난방온도조절기와 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대수 치와 최소수치별로 시험해 봅니다.
11. 실내 보온, 방음시설 : 벽면에 균열이 없는지 혹은 방음이 제대로 되는지 확인해 봅니다. 또한 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 확인해보아야 합니다.
12. 국기꽂이, 유리, 스피커 등 각종 기구와 배관, 배선, 닥트시설 : 각종 기구의 파손여부를 검사합니다.
하자보수 요구 방법
처음 아파트에 입주하는 주민이 가장 먼저 알아야 할 사항은 하자보수 절차입니다. 공동주택관리령 제16조에 사업주체의 하자보수 절차를 정해놓았습니다.
1. 입주할 때 모든 하자를 철저히 체크합니다. 모델하우스나 카다로그와 같은 제품을 사용했 는지도 점검합니다. 하자점검 후 하자가 있으면 사진을 찍어놓고 문서로 모델하우스나 카다 로그와의 차이점을 비교해 놓습니다.
2. 동대표가 구성된 곳은 동대표가, 안된곳은 주민이 사업주체나 관리사무소에 하자보수를 요구합니다. 전화나 말보다는 서면으로 직접 제출하거나 내용증명으로 요구해야 할 필요가 있으며 하자보수 기간을 약속 받는것도 중요합니다.
3. 사업주체가 하자보수를 이행하지 않을 때는 입주자 대표회의나 입주자가 준공검사권자에 게 문서로 통보합니다.
4. 준공검사권자가 사업주체에게 하자보수를 하도록 했는데도 사업주체가 명령받은 기간내 에 하자보수를 이행하지 않을 때는 입주자 대표회의가 하자보수 보증금으로 직접 보수를 하 거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수도 있습니다. 이 경우 입주자 대표회의는 하 자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 합니다.
5. 하자보수 기간종료 통보를 받은 입주자 대표회의에서 이의가 없을 때에는 하자보수 보증 금을 반환합니다. 하자가 종료되면 입주자 대표회의와 관리주체는 종료확인을 합니다.
분양대금납부 방법
입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분하여 납부하게 됩니다.
청약금은 주택가격의 10% 정도로, 분양 신청 때 냅니다. 청약저축이나 청약예금 가입자는 별도로 내지 않아도 됩니다.
계약금은 분양가의 20%로, 계약을 체결할 때 낸다. IMF체제 이후 아파트 미분양이 늘어나자 주택건설업체들이 계약금을 10%로 인하하는 경우가 대부분입니다.
중도금은 분양가의 60% 정도를 분납하며, 이는 납입시기를 철저히 지켜야 합니다. 업체가 부도났을 경우 주택사업공제조합의 분양보증 대상 여부를 판단하는 데에 중도금을 제날짜에 제대로 납입했는지가 중요하기 때문입니다.
최초 중도금은 계약 후 1개월 뒤부터 납입하게 되어 있으며,아파트 옥상층의 철근배근이 완료될 때를 기준으로 하여 전후 2회 이상 납부하도록 되어 있습니다.
잔금은 대개 분양가의 20%로, 사용검사일이나 입주일에 내야 합니다.
중도금연체시 불이익
입주 예정자가 중도금을 기한 내에 납부하지 않았을 때는 금융기관에서 적용하는 연체금리에 따라 산출하는 연체료를 납부해야 합니다. 이때 금융기관의 연체금리가 변동되었을 때는 변동된 연체요율을 적용하여 산출한 연체료를 내야 합니다.
해약은 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 않은 경우에 한합니다. 해약하고자 하는 경우 주택건설업체는 14일 이상 유예기간을 정하여 2회 이상 미납 입주자에게 통보하도록 하고 있습니다.
여기서 문제가 되는 것은 주택건설업체의 공사 지연책임으로 입주가 늦어졌을 경우와 입주 예정자가 해약을 원할 경우입니다. 주택건설업체가 공급공고에서 정한 입주예정일 안에 입주시키지 못할 경우에는 이미 납부한 중도금에 대하여 앞서 적용한 연체요율에 따라 지체보상금을 지급하거나 잔금에서 공제하도록 하고 있습니다.
그런데 IMF체제 이후 문제가 되었듯이 입주 예정자가 해약을 원할 경우에 대해서는 명확한 규정이 없습니다.
시공사가 부도날 경우 보증방법
98년 주택건설업체의 부도 여파로 당장 입주에 문제가 생긴 아파트만도 17만여 가구에 이르고 있으며, 부실문제로 곤욕을 치른 주택사업공제조합이 분양보증을 선 아파트는 모두 58만여 가구에 이르고 있습니다.
주택건설업체의 부도가 어렵사리 내집마련에 나선 많은 입주 예정자들을 울리고 있는 현실이지만, 실제로 부도 우려가 있는 주택건설업체인지 아닌지 파악하기란 사실 매우 어렵습니다. 경영상태 등 신인도를 파악하기는 여간 힘들지 않습니다. 무너지면서 부도난다고 얘기하는 업체가 어디 있겠습니까? 다만 주위를 탐문하는 것이 유일한 방법입니다.
또 현실적으로 부도에 대응하기 위한 방법으로는 주택건설업체가 공사 도중 쓰러져도 입주예정자를 보호할 수 있는 주택사업공제조합의 분양보증제도가 유일합니다. 따라서 아파트를 청약 신청하기에 앞서 분양보증 여부를 철저히 확인하는 것이 좋습니다.
이는 입주자 모집공고상에 보증번호, 주택착공보증서, 주택사업공제조합의 분양보증을 필함, 연대보증인 등으로 표기되어 있습니다. 이에 관한 사항이 없다면 반드시 주택사업공제조합의 분양보증 유무를 확인해야 합니다.
이 제도는 지난 95년 입주 예정자의 피해를 막기 위해 건설회사가 건축공사의 착공과 동시에 주택을 분양하려면 반드시 주택사업공제조합의 주택분양 보증을 받아야 하며, 어느 정도 건축공정률이 오른 다음 분양하려면 시장·군수가 인정하는 2개사 이상의 연대보증이나 분양보증, 주택임대보증을 받도록 하고 있다. 연대보증사는 공사 도중 부도 등의 문제가 생기면 공사를 승계해 입주까지 책임을 지게 됩니다.
주택사업공제조합은 일단 업체에 부도가 나면 현장조사를 거쳐 공사현황과 분양대금 납부현황을 파악하고 보증채무방법을 확정하게 됩니다. 전체 입주 예정자에게 환급(현금변제)을 해주던가 아니면 공사를 연대보증사 등에 승계시켜 입주(고사이행)시키던가를 결정하게 됩니다.
이와 함께 피해를 막기 위해서는 현장에 나가 공사진척률을 확인하는 게 좋습니다. 지난 97년 7월 18일 이후 입주자모집 승인신청을 낸 아파트는 옥상층 철근배치가 완료된 다음 납입회차의 절반 이후 중도금을 내도록 분양보증 책임범위가 변경되었기 때문입니다.
이에 따라 이 시기 이후에 분양받은 입주 예정자는 6회에 걸쳐 중도금을 분할납부할 경우는 4회차부터, 4회 분할납부할 경우는 3회차 중도금을 내기 직전에 반드시 아파트가 위치한 시·군·구청에 옥상층 철근배치가 완료되었는지를 확인(공정확인서 발급 여부)해야 합니다.
입주절차 안내
분양계약 후 2년 6개월 ~ 3년 정도가 지나면 입주하게 됩니다. 시공업체는 공사가 끝나고 해당 지자체의 사용승인을 얻어 입주시키게 되는데, 대다수의 주택건설업체들은 입주에 앞서 사전입주점검을 실시합니다. 입주 예정자들을 미리 초청해 자기가 들어갈 집을 둘러보게 하고, 하자 등 문제가 생긴 곳을 보수해주기 위해서입니다. 때문에 새 집으로 이사온다는 감상에 젖기보다는 재산목록 1호인 주택이 제대로 시공되었는지 문틀부터 실내장식, 설비 작동 여부 등 모든 사항을 철저히 점검해야 합니다.
또 가변형 벽체를 이동시키고 실내장식, 베란다 새시 등의 시공을 원할 경우 인테리어 업체 등을 선별해서 시공을 맡겨야 한다. 입주하고 나서 인테리어 등을 교체하려면 소음·먼지 등 여러 가지로 어려움을 당하기 때문입니다. 이 과정이 지나면 시공업체는 입주지정일을 통보하게 되며, 입주단계에 접어들게 됩니다.
부실 예방을 위해 사전점검 때는 전기설비를 비롯해 TV· 엘리베이터·전화인터폰·가스·급수·소화·화재경보·난방·홈오토메이션 등의 설비를 철저히 확인해야 합니다.
모든 설비를 작동해 제 성능이 나오는지 확인해야 하며, 부실이 발견되면 교환이나 재시공을 요구해야 한다. 벽지나 인테리어, 내장재 등이 옵션품목에 맞게 시공됐는지 따져 보고, 새시 등도 시공업체를 선정해 이사하기 전까지 끝내야 합니다. 내장재 등을 고급화시키거나 천장이나 마루 등을 원목으로 시공하는 경우가 많은데, 이 또한 이사하기 전까지 완료하도록 인테리어업체 등에 맡기는 것이 좋습니다.
실외 점검도 필요하다. 주차장은 제대로 설계, 시공되었는지 등을 입주자들과 함께 조사해보는 것이 좋습니다. 우물쭈물하다가 모든 하자나 부실을 입주자들이 떠맡게 된다는 점을 명심해야 합니다.
하자발생시 신청절차
아파트 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량 등 건축물이나 시설물의 기능상·미관상·안정상 지장을 초래할 정도의 부실을 말한다. 완벽한 기능을 발휘하는 아파트가 견실한 아파트임은 두말 할 나위가 없습니다.
아파트 공사가 완료되면 마지막 점검절차인 사용검사(준공검사)를 받는데, 이때 지방 자치단체의 확인작업과 감리가 형식적으로 이루어져 나중에 민원발생의 요인이 되는 경우가 많습니다. 예전까지는 아파트를 분양한 주택건설업체가 건축비의 3%에 해당하는 하자보수예치금을 예치해왔다. 하자가 생기면 이 자금으로 보수하는 것입니다.
그러나 최근 들어서는 주택사업공제조합에서 하자보수보증금을 떼어 제출하는 경우가 다반사이다. 현금 예치보다는 수수료가 저렴하기 때문입니다. 그러나 이 보증은 주택건설촉진법시행령에 시·군·구청의 사용검사 후 발생한 하자로 명시하여 민원의 대상이 되고 있는 실정입니다.
때문에 되도록이면 지명도 있는 업체의 아파트를 분양받는 것이 좋습니다. 일단 입주 초기에 하자가 발견되면 시공업체에 보수를 요청해야 합니다. 하자 보수 의무기간은 보통 시설물이 1~3년, 보·바닥·지붕은 5년, 기둥과 내력벽은 10년입니다.
하자 보수에 대해서는 입주자 대표회의를 통해 공동대처하는 것이 효과적입니다. 하자 보수를 청구할 때는 내용증명 우편을 보내는 것도 하나의 방법입니다. 증거가 남기 때문이다.업체가 보수요구를 묵살하면 시·군·구청에 하자내용을 통보하는 게 좋다. 현장실사를 통해 분명한 하자로 판명되면 시·군·구청은 시공업체에 '몇월 몇일까지 고치라'고 명령합니다.
시공업체가 계속 꾸물댈 때는 시공업체가 은행에 예치해놓은 하자보수보증금을 찾아 다른 업체에 하자 보수를 맡길 수도 있습니다. 주부클럽연합회 등 소비자단체에 개설되어 있는 소비자 고발센터를 이용해도 구제신청을 받을 수 있습니다.
본문 스크랩 : http://loancheck.tistory.com/58
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