낚시하는 개발자

1. 우선 분양대금의 20% 정도인 잔금을 내고 종합토지세를 입주하기 전까지 납부합니다. 잔금 납부가 확인되면 입주증을 수령하는데, 이때는 무통장 입금증 전부와 분양계약서, 계약자의 신분증과 도장이 필요합니다. 관리계약은 해당 아파트의 입주를 위한 것으로, 관리 운영에 필요한 자금을 미리 확보하기 위한 선수관리비를 현금으로 납부해야 합니다.

2. 분양대금과 선수관리비 완납절차를 마친 입주 예정자는 열쇠를 지급받으며, 지정된 입주 일에 입주할 수 있습니다. 만약 입주 지정기간 동안 입주하지 않을 경우는 잔금에 대한 연 체료가 부과됩니다.

3. 이사는 입주 지정기간 끝무렵에 들어가는 게 좋습니다. 입주 초기에 이사하면 엘리베이터 등이 엉망인데다가 이 집 저 집에서 쿵쿵거려 신경이 쓰이기 때문이다. 그리고 모든 시설물 이 어느 정도 가동된 뒤에 이사해 활용하는 것이 효과적입니다.

4. 입주를 완료한 다음에는 학교전학을 비롯해 예비군·민방위 편성 및 자동차 주소 이전을 위한 서류제출에 이상이 없도록 각종 신고를 해야 합니다. 주민등록 전입신고는 전입신고서 등의 서류를 구비하여 해당 동사무소에서조치하고, 전화는 해당지역 전화국에 신규나 이전 설치를 요구합니다.

차량번호판 변경신고는 차량등록사업소에서 실시하고 초등학교 편입학은 해당 초등학교, 중·고등학교 교육청의 안내를 받습니다

5. 단지 내 공동생활에 필요한 정보는 관리사무소를 중심으로 얻습니다. 도난 방지와 잡상인 과의 거래, 내·외부 구조, 쓰레기 분리수거, 애완동물 사육, 주차장 이용 등에 관한 종합적 인 안내를 받는 게 좋습니다.

관리사무소의 역할과 관리비 구성 및 산정방법도 알아두면 도 움이 됩니다.

6. 취득세 등 아파트 신규취득에 따른 세금 납부와 등기를 준비해야 합니다.

아파트주민의 기본권리 5가지

아파트는 단독주택과는 달리 단지를 형성하고 았는 공동주거지역입니다. 이웃과 더불어 우리의 집을 지키고 가꾸어 나갈 기본 권리를 가지고 있습니다.

1. 아파트를 어떻게 관리할 것인지 (자치관리 혹은 위탁관리) 관리방법의 결정에 대한 동의 권을 가지고 있습니다 (공동주택 관리령 제10조 5항).

2. 아파트 단지 관리규약의 제정권과 개정권이 있습니다 (공동주택 관리령 제9조 2항).

3. 입주자 대표(동대표) 선거권과 피선거권이 있습니다 (공동주택 관리령 제10조 1항).

4. 관리비 등 관리업무 전반에 대한 의견진술권이 있습니다. 대부분의 관리규약에는 주민 10 인의 연서로써 입주자 대표회의의 안건으로 의견을 상정시킬 수 있다고 되어 있습니다.

5. 관리비 장부, 증빙자료와 입주자 대표회의 회의록 열람권, 그리고 관리규약 열람권 및 등 본 청구권이 있습니다 (공동주택 관리령 제3조 3항, 제10조 13항, 제5조 2항).

공동주택에서 지켜야 할 의무

입주초기에 지켜야 할 사항

입주 초기 단계의 의무관리기간(준공부터 1년간 사업주체가 의무적으로 아파트를 관리하게 되는 기간) 동안 다음과 같은 사항을 철저히 점검해야 합니다.

1. 하자보수를 철저히 해야 합니다. 하자 유무를 꼼꼼히 체크하여 하자보수를 요구하고 근본 적인 하자보수가 되었을 때에만 하자완료 도장을 찍어주어야 합니다.

2. 관리계약을 체결하고 관리규약을 결정할 때 어떤 내용인지 확실히 알고 나서 도장을 찍 어주어야 합니다.

3. 의무관리 종료 2개월 전까지 관리방법을 체결해야 합니다 (주택건설촉진법 제38조 7항). 자치관리 혹은 위탁관리의 장단점을 잘 파악해서 신중히 선정해야 하며 수의계약보다는 입 찰계약을 추천합니다.

입주자대표의 위상과 역할

동대표는 무보수 봉사직이지만 그 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있으면서 주민들이 불편없이 생활할 수 있도록 하는 아주 중요한 자리입니다. 그러나 아직 아파트 문화가 제대로 정착되지 못해 동대표가 그 위상을 찾지 못하고 있습니다. 동대표는 작은 지방자치단체의 지방의원이나 마찬가지이며 주택건설촉진법, 공동주택 관리령, 관리규약 등에 입주자 대표의 역할이 명문화되어 있습니다.

1. 입주자 대표회의는 관리업무 전반에 관한 감시 감독권과 의결권을 가지고 있습니다.

2. 위탁관리를 하지 않고 자치관리를 할 경우 소장과 관리직원들을 동대표가 임명합니다.

3. 관리규약 개정안의 제안과 공동주택 관리에 필요한 규정의 제정 및 개정권이 있습니다.

4. 입주자 상호간의 이해가 상반되는 사항을 조정하는 일을 합니다.

5. 물탱크 청소용역 등 아파트 공사 용역을 심의 의결합니다.

세대별 하자점검 요령

아파트에 입주를 하기 전에 입주자는 먼저 분양자로부터 아파트 하자 및 관리사항에 대한 합동 점검표를 건네받아 분양자와 함께 현관문에서부터 하나하나 세밀하게 하자점검을 해야 합니다.

1. 현관문 : 내부도장 및 현관문의 개폐상태, 그리고 시건장치에 이상이 없는지 확인합니다.

2. 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실 : 바닥공사가 제대로 되어 있는지 살핍니다. 물이 배 수구쪽으로 잘 빠지는 지 확인해야 하며 바닥이나 난간에 균열이 없는지 꼼꼼이 점검합니다.

3. 거실, 실내벽, 방바닥, 천장 : 굴곡이나 균열이 없는지 그리고 장판이나 벽지에 흠집 혹은 곰팡이, 습기, 누수된 곳은 없는지 확인합니다.

4. 전기시설 : 현관벽면의 자동차단기, 적산전력계, 콘센트 전압, 현관등 타임스위치, 텔레비 전 공동안테나, 전화 인터폰 연결여부, 모니터 및 감지기 등의 작동여부를 확인합니다. 또한 전산전력계의 사용량을 관리소에 확인시켜야 합니다.

5. 가스설비 : 가스파이프 및 연결부위가 새지 않는지 확인해야 합니다.

6. 주방기구 : 싱크대와 벽찬장의 시공이 깨끗이 마무리 되었는지, 물이 잘 빠지는지, 수도꼭 지가 정상적으로 작동하는 지 확인합니다.

7. 위생기구 : 균열, 배수, 방수처리 여부를 꽁꼼히 점검합니다. 욕실의 환기여부를 확인하며 바닥의 물이 배수구로 잘 빠지는지 확인합니다.

8. 급수설비 : 물이 잘 나오는지 그리고 양수기함의 보온여부나 동파여부를 확인하며, 모든 수도꼭지를 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는지 확인해봅니다. 또한 입주할 때 시공회사 가 부담해야 할 사용량은 관리소에 확인시켜 손해보는 일이 없도록 합니다.

9. 소화설비 : 소화전함에 분말소화기가 설치되어 있는지, 호스와 수도전 등 부수기구들은 제대로 사용할 수 있는지 확인합니다.

10. 열량계와 온도조절기 : 난방온도조절기와 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대수 치와 최소수치별로 시험해 봅니다.

11. 실내 보온, 방음시설 : 벽면에 균열이 없는지 혹은 방음이 제대로 되는지 확인해 봅니다. 또한 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 확인해보아야 합니다.

12. 국기꽂이, 유리, 스피커 등 각종 기구와 배관, 배선, 닥트시설 : 각종 기구의 파손여부를 검사합니다.

하자보수 요구 방법

처음 아파트에 입주하는 주민이 가장 먼저 알아야 할 사항은 하자보수 절차입니다. 공동주택관리령 제16조에 사업주체의 하자보수 절차를 정해놓았습니다.

1. 입주할 때 모든 하자를 철저히 체크합니다. 모델하우스나 카다로그와 같은 제품을 사용했 는지도 점검합니다. 하자점검 후 하자가 있으면 사진을 찍어놓고 문서로 모델하우스나 카다 로그와의 차이점을 비교해 놓습니다.

2. 동대표가 구성된 곳은 동대표가, 안된곳은 주민이 사업주체나 관리사무소에 하자보수를 요구합니다. 전화나 말보다는 서면으로 직접 제출하거나 내용증명으로 요구해야 할 필요가 있으며 하자보수 기간을 약속 받는것도 중요합니다.

3. 사업주체가 하자보수를 이행하지 않을 때는 입주자 대표회의나 입주자가 준공검사권자에 게 문서로 통보합니다.

4. 준공검사권자가 사업주체에게 하자보수를 하도록 했는데도 사업주체가 명령받은 기간내 에 하자보수를 이행하지 않을 때는 입주자 대표회의가 하자보수 보증금으로 직접 보수를 하 거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수도 있습니다. 이 경우 입주자 대표회의는 하 자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 합니다.

5. 하자보수 기간종료 통보를 받은 입주자 대표회의에서 이의가 없을 때에는 하자보수 보증 금을 반환합니다. 하자가 종료되면 입주자 대표회의와 관리주체는 종료확인을 합니다.

분양대금납부 방법

입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분하여 납부하게 됩니다.

청약금은 주택가격의 10% 정도로, 분양 신청 때 냅니다.  청약저축이나 청약예금 가입자는 별도로 내지 않아도 됩니다.

계약금은 분양가의 20%로, 계약을 체결할 때 낸다. IMF체제 이후 아파트 미분양이 늘어나자 주택건설업체들이 계약금을 10%로 인하하는 경우가 대부분입니다.

중도금은 분양가의 60% 정도를 분납하며, 이는 납입시기를 철저히 지켜야 합니다.  업체가 부도났을 경우 주택사업공제조합의 분양보증 대상 여부를 판단하는 데에 중도금을 제날짜에 제대로 납입했는지가 중요하기 때문입니다.

최초 중도금은 계약 후 1개월 뒤부터 납입하게 되어 있으며,아파트 옥상층의 철근배근이 완료될 때를 기준으로 하여 전후 2회 이상 납부하도록 되어 있습니다.

잔금은 대개 분양가의 20%로, 사용검사일이나 입주일에 내야 합니다.

중도금연체시 불이익

입주 예정자가 중도금을 기한 내에 납부하지 않았을 때는 금융기관에서 적용하는 연체금리에 따라 산출하는 연체료를 납부해야 합니다.  이때 금융기관의 연체금리가 변동되었을 때는 변동된 연체요율을 적용하여 산출한 연체료를 내야 합니다.

해약은 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 않은 경우에 한합니다.  해약하고자 하는 경우 주택건설업체는 14일 이상 유예기간을 정하여 2회 이상 미납 입주자에게 통보하도록 하고 있습니다.

여기서 문제가 되는 것은 주택건설업체의 공사 지연책임으로 입주가 늦어졌을 경우와 입주 예정자가 해약을 원할 경우입니다.  주택건설업체가 공급공고에서 정한 입주예정일 안에 입주시키지 못할 경우에는 이미 납부한 중도금에 대하여 앞서 적용한 연체요율에 따라 지체보상금을 지급하거나 잔금에서 공제하도록 하고 있습니다.

그런데 IMF체제 이후 문제가 되었듯이 입주 예정자가 해약을 원할 경우에 대해서는 명확한 규정이 없습니다.

시공사가 부도날 경우 보증방법

98년 주택건설업체의 부도 여파로 당장 입주에 문제가 생긴 아파트만도 17만여 가구에 이르고 있으며, 부실문제로 곤욕을 치른 주택사업공제조합이 분양보증을 선 아파트는 모두 58만여 가구에 이르고 있습니다.

주택건설업체의 부도가 어렵사리 내집마련에 나선 많은 입주 예정자들을 울리고 있는 현실이지만, 실제로 부도 우려가 있는 주택건설업체인지 아닌지 파악하기란 사실 매우 어렵습니다.  경영상태 등 신인도를 파악하기는 여간 힘들지 않습니다. 무너지면서 부도난다고 얘기하는 업체가 어디 있겠습니까?  다만 주위를 탐문하는 것이 유일한 방법입니다.

또 현실적으로 부도에 대응하기 위한 방법으로는 주택건설업체가 공사 도중 쓰러져도 입주예정자를 보호할 수 있는 주택사업공제조합의 분양보증제도가 유일합니다.  따라서 아파트를 청약 신청하기에 앞서 분양보증 여부를 철저히 확인하는 것이 좋습니다.

이는 입주자 모집공고상에 보증번호, 주택착공보증서, 주택사업공제조합의 분양보증을 필함, 연대보증인 등으로 표기되어 있습니다. 이에 관한 사항이 없다면 반드시 주택사업공제조합의 분양보증 유무를 확인해야 합니다.

이 제도는 지난 95년 입주 예정자의 피해를 막기 위해 건설회사가 건축공사의 착공과 동시에 주택을 분양하려면 반드시 주택사업공제조합의 주택분양 보증을 받아야 하며, 어느 정도 건축공정률이 오른 다음 분양하려면 시장·군수가 인정하는 2개사 이상의 연대보증이나 분양보증, 주택임대보증을 받도록 하고 있다.  연대보증사는 공사 도중 부도 등의 문제가 생기면 공사를 승계해 입주까지 책임을 지게 됩니다.

주택사업공제조합은 일단 업체에 부도가 나면 현장조사를 거쳐 공사현황과 분양대금 납부현황을 파악하고 보증채무방법을 확정하게 됩니다.  전체 입주 예정자에게 환급(현금변제)을 해주던가 아니면 공사를 연대보증사 등에 승계시켜 입주(고사이행)시키던가를 결정하게 됩니다.

이와 함께 피해를 막기 위해서는 현장에 나가 공사진척률을 확인하는 게 좋습니다.  지난 97년 7월 18일 이후 입주자모집 승인신청을 낸 아파트는 옥상층 철근배치가 완료된 다음 납입회차의 절반 이후 중도금을 내도록 분양보증 책임범위가 변경되었기 때문입니다.

이에 따라 이 시기 이후에 분양받은 입주 예정자는 6회에 걸쳐 중도금을 분할납부할 경우는 4회차부터, 4회 분할납부할 경우는 3회차 중도금을 내기 직전에 반드시 아파트가 위치한 시·군·구청에 옥상층 철근배치가 완료되었는지를 확인(공정확인서 발급 여부)해야 합니다.

입주절차 안내

분양계약 후 2년 6개월 ~ 3년 정도가 지나면 입주하게 됩니다. 시공업체는 공사가 끝나고 해당 지자체의 사용승인을 얻어 입주시키게 되는데, 대다수의 주택건설업체들은 입주에 앞서 사전입주점검을 실시합니다.  입주 예정자들을 미리 초청해 자기가 들어갈 집을 둘러보게 하고, 하자 등 문제가 생긴 곳을 보수해주기 위해서입니다.  때문에 새 집으로 이사온다는 감상에 젖기보다는 재산목록 1호인 주택이 제대로 시공되었는지 문틀부터 실내장식, 설비 작동 여부 등 모든 사항을 철저히 점검해야 합니다.

또 가변형 벽체를 이동시키고 실내장식, 베란다 새시 등의 시공을 원할 경우 인테리어 업체 등을 선별해서 시공을 맡겨야 한다. 입주하고 나서 인테리어 등을 교체하려면 소음·먼지 등 여러 가지로 어려움을 당하기 때문입니다. 이 과정이 지나면 시공업체는 입주지정일을 통보하게 되며, 입주단계에 접어들게 됩니다.

부실 예방을 위해 사전점검 때는 전기설비를 비롯해 TV· 엘리베이터·전화인터폰·가스·급수·소화·화재경보·난방·홈오토메이션 등의 설비를 철저히 확인해야 합니다.

모든 설비를 작동해 제 성능이 나오는지 확인해야 하며, 부실이 발견되면 교환이나 재시공을 요구해야 한다. 벽지나 인테리어, 내장재 등이 옵션품목에 맞게 시공됐는지 따져 보고, 새시 등도 시공업체를 선정해 이사하기 전까지 끝내야 합니다. 내장재 등을 고급화시키거나 천장이나 마루 등을 원목으로 시공하는 경우가 많은데, 이 또한 이사하기 전까지 완료하도록 인테리어업체 등에 맡기는 것이 좋습니다.

실외 점검도 필요하다. 주차장은 제대로 설계, 시공되었는지 등을 입주자들과 함께 조사해보는 것이 좋습니다.  우물쭈물하다가 모든 하자나 부실을 입주자들이 떠맡게 된다는 점을 명심해야 합니다.

하자발생시 신청절차

아파트 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량 등 건축물이나 시설물의 기능상·미관상·안정상 지장을 초래할 정도의 부실을 말한다. 완벽한 기능을 발휘하는 아파트가 견실한 아파트임은 두말 할 나위가 없습니다.

아파트 공사가 완료되면 마지막 점검절차인 사용검사(준공검사)를 받는데, 이때 지방 자치단체의 확인작업과 감리가 형식적으로 이루어져 나중에 민원발생의 요인이 되는 경우가 많습니다.  예전까지는 아파트를 분양한 주택건설업체가 건축비의 3%에 해당하는 하자보수예치금을 예치해왔다.  하자가 생기면 이 자금으로 보수하는 것입니다.

그러나 최근 들어서는 주택사업공제조합에서 하자보수보증금을 떼어 제출하는 경우가 다반사이다. 현금 예치보다는 수수료가 저렴하기 때문입니다.  그러나 이 보증은 주택건설촉진법시행령에 시·군·구청의 사용검사 후 발생한 하자로 명시하여 민원의 대상이 되고 있는 실정입니다.

때문에 되도록이면 지명도 있는 업체의 아파트를 분양받는 것이 좋습니다.  일단 입주 초기에 하자가 발견되면 시공업체에 보수를 요청해야 합니다. 하자 보수 의무기간은 보통 시설물이 1~3년, 보·바닥·지붕은 5년, 기둥과 내력벽은 10년입니다.

하자 보수에 대해서는 입주자 대표회의를 통해 공동대처하는 것이 효과적입니다. 하자 보수를 청구할 때는 내용증명 우편을 보내는 것도 하나의 방법입니다.  증거가 남기 때문이다.업체가 보수요구를 묵살하면 시·군·구청에 하자내용을 통보하는 게 좋다.  현장실사를 통해 분명한 하자로 판명되면 시·군·구청은 시공업체에 '몇월 몇일까지 고치라'고 명령합니다.

시공업체가 계속 꾸물댈 때는 시공업체가 은행에 예치해놓은 하자보수보증금을 찾아 다른 업체에 하자 보수를 맡길 수도 있습니다.  주부클럽연합회 등 소비자단체에 개설되어 있는 소비자 고발센터를 이용해도 구제신청을 받을 수 있습니다.